Как оградить себя от проблем? На что обратить внимание, составляя и подписывая договор аренды самостоятельно?

Как правильно сдать квартиру самостоятельно

Как сдать квартиру в аренду правильно самостоятельно? Об этом думают собственники недвижимости, желающие сэкономить на услугах риэлтора и те, кто предпочитает лично общаться с потенциальными арендаторами, отсеивая кандидатов, не отвечающих установленным критериям. 

Найти адекватных квартиросъемщиков достаточно сложно, но нужно учитывать, что присутствие на сделке риэлтора не снижает риски, связанные с заселением недобросовестных арендаторов. 

Как оградить себя от проблем? На что обратить внимание, составляя и подписывая договор аренды самостоятельно? 

Далее поговорим о перспективах сдачи квартиры, обсудим вопросы, связанные с подготовкой жилого помещения, и расскажем, почему официальная аренда является более выгодным вариантом. 

Как начать сдавать квартиру

Не всегда целью аренды является получение дохода. Многие собственники, уезжающие из города или из страны на несколько лет, хотят сэкономить на коммунальных платежах и обеспечить сохранность жилища за счет проживания в нем арендаторов. 

Если планируете сдавать квартиру в течение нескольких лет, позаботьтесь о ее внешнем виде: жилье с хорошим ремонтом, качественной бытовой техникой и мебелью пользуется большим спросом. Но не стоит слишком распыляться и вкладывать деньги, которые не получится вернуть в краткосрочной перспективе. 

Приведем пример. 

Предположим у вас есть однокомнатная квартира с плохим ремонтом в центре густонаселенного города. Чтобы привести ее в порядок нужно потратить не менее 500 тыс. рублей. Новый ремонт позволит увеличить стоимость аренды примерно на 5-7 тыс. 

Но в этом случае расположение — главное преимущество. Поэтому, если у вас нет проблем с поиском арендаторов, не тратьте деньги на капитальный ремонт. 

Как определить стоимость аренды? Наиболее верной стратегией является анализ актуальных предложений: зайдите на популярную платформу объявлений, выберите нужный город и район и посмотрите, за сколько сдаются аналогичные по состоянию и техническим характеристикам жилые помещения. 

С риелтором или без: делаем выбор

Самостоятельная сдача имеет свои плюсы. Во-первых, вы получаете полный контроль над процессом: сами выбираете арендатора, устанавливаете условия договора и следите за выполнением обязательств. Но и без минусов не обошлось: вам придется изучить правовые нюансы арендных сделок.

Сотрудничество с риэлтором, конечно, экономит время, но накладывает на арендодателя определенный перечень обязательств: ему придется подстраиваться под рабочее время агента при назначении даты просмотра. 

Кроме этого, доверять мнению совершенно незнакомому человека — не самая лучшая идея. 

Составляем объявление

Те, кто интересуется, как сдать квартиру в аренду самостоятельно, должны понимать, что им придется составлять объявление о поиске квартирантов без профессиональной помощи. 

Важно помнить, что от текста и качества фотографий, которые вы выложите на сайте объявлений, зависит то, насколько быстро вы сможете найти арендаторов. 

Какую информацию нужно указать в объявлении:

• количество комнат (если есть проходные, обязательно сделайте на этом акцент);

• общая площадь квартиры (отдельно укажите площадь кухни и ванной);

• наличие балкона или лоджии;

• перечень мебели и бытовой техники, которые останутся в квартире;

• наличие школ и больниц поблизости;

• возможность заселения семей с детьми и с домашними животными;

• срок аренды;

• стоимость аренды и примерный объем коммунальных платежей.

Фотографии должны быть четкими и актуальными. Если в течение последнего года вы уже сдавали квартиру, обязательно обновите фото. 

Создавая контент для объявления, уберите личные вещи, освободите полки и приведите кухню и ванную комнату в порядок. 

Снимки должны быть информативными: делайте несколько ракурсов (на фото должно быть видно минимум два угла комнаты). И не забывайте про вид из окна, даже в том случае, если он оставляет желать лучшего. 

Как самому сдать квартиру: показ объекта

На данном этапе вам необходимо обеспечить личную безопасность и безопасность своего имущества. Если приглашаете потенциальных арендаторов на просмотр, позаботьтесь о том, чтобы с вами в квартире был кто-то из близких или знакомых или будьте на связи с близким человеком.

При личном общении с арендатором, уточните у него следующую информацию:

• наличие гражданства России (если вы допускаете сотрудничество с гражданами других государств, проверьте подлинность их паспортов);

• на какой срок арендаторы готовы заключить договор;

• будут ли в квартире проживать дети или домашние животные;

• наличие вредных привычек.

Говорите о недостатках квартиры. Если арендатор хочет сделать фото дефектов ремонта, мебели или бытовой техники, не отказывайте ему в этом: таким способом он стремиться минимизировать количество конфликтов, связанных с порчей имущества арендодателя.

Не забудьте взять на встречу паспорт и правоустанавливающие документы, подтверждающие, что именно вы являетесь собственником жилого помещения.  

Не заключайте договор аренды в день просмотра квартиры. Если потенциальные арендаторы настаивают, скажите, что у вас нет с собой бланков соглашения. Возьмите один-два дня на раздумье. За это время изучите социальные сети квартирантов, убедитесь, что они не ведут неблагополучного образа жизни, а также проверьте подлинность его документов и платежеспособность.

Проверить подлинность паспорта можно на через Госуслуги: просто введите серию и номер документа и укажите ФИО потенциального арендатора. 

Во время просмотра уточните у арендатора, нужна ли ему временная регистрация. 

Как сдавать квартиру в 2024: составляем договор аренды

Как можно сдать квартиру, обеспечив сохранность своего имущества? Только, подписав договор аренды. 

Это документ, который фиксирует условия сдачи жилья в аренду. В нем прописываются права и обязанности арендодателя и арендатора, срок аренды, размер арендной платы, а также другие важные условия. 

В соглашении обязательно указывайте:

• информацию о квартире, которая сдается в аренду;

• паспортные данные участников сделки;

• срок действия договора и условия его продления;

• перечень лиц, которые будут проживать в квартире;

• стоимость аренды и способ передачи денег (на карту или наличными);

• право арендодателя проверять сохранность имущества (укажите срок, за который собственник должен предупреждать квартиросъемщика о своем визите);

• кто платит коммунальные платежи и иные сборы, связанные с содержанием квартиры);

• размер депозита и перечень ситуаций, на основании которых владелец может не возвращать эти деньги;

• перечень ценного имущества (обычно здесь указывается дорогая бытовая техника);

• количество комплектов ключей, которые передаются арендатору и запрет на самостоятельное изготовление копий; 

• требования к проживанию (например, запрет курения). 

Договоры аренды, которые заключаются сроком более, чем на 11 месяцев, нужно регистрировать в Росреестре. Все остальные соглашения просто подписываются участниками сделки. Но и в первом, и во втором случае не стоит забывать о необходимости уплачивать налог с прибыли, полученной от аренды. 

Если не хотите проблем с ФНС, зарегистрируйтесь в качестве самозанятого (сделать это можно за несколько минут) и платите в бюджет государства всего 4% от суммы аренды. 

Как сдать квартиру без посредников: составляем акт приема передачи

Арендодатели должны понимать, что акт-приема передачи не является обязательным документом при сделках, связанных с арендой жилой недвижимости. Его отсутствие не влияет на легитимность такого соглашение: акт нужен для защиты финансовых интересов обеих сторон.

Акт приема-передачи рекомендуется составлять и подписывать, если в вашей квартире есть дорогая мебель, сантехника или бытовая техника, а также, если арендатор заселяется в жилье со свежим ремонтом. 

В этом документе перечисляется имущество, которое передается арендатору во временное пользование, а также описывается его текущее состояние. Четких рамок составления акта приема-передачи не существует, поэтому вы можете приложить к нему фотографии с дефектами.  

Акт подписывается обеими сторонами в день заселения. Если при выселении обнаружится, что арендатор испортил имущество, вы можете потребовать от него компенсации ущерба. В качестве компенсации вы можете использовать депозитные деньги, однако перед этим убедитесь, что такое право закреплено договором аренды.

Проведение расчетов

Внесение оплаты за текущий месяц и передача депозита обычно осуществляется в день подписания договора аренды. Арендодатель может написать расписку о получении денег, однако это не является обязательным действием. 

В этот же день собственник передает квартиросъемщику ключи. 

Как часто проверять сохранность имущества — вопрос доверия. Однако вне зависимости от степени вашей обеспокоенности, заходить в квартиру вы можете только в присутствии арендатора. При этом уведомить его о своем визите вы должны за два-три дня. 

Сдача квартиры в аренду — это ответственное решение, которое требует внимания и времени. Передавайте ключи только в том случае, если вы полностью уверены в добросовестности выбранного квартиросъемщика. 

А если вы ищете надежного застройщика, обратитесь к LDV Development — мы поможем найти идеальное жилье для сдачи в аренду!