Информация о документах, нюансах в процедуре продажи и налогах.

Как и когда можно продать подаренную квартиру

Согласно законодательству, продать подаренное жилье можно. Но есть нюансы, которые нужно учитывать. Например, стоит обратить внимание на срок владения. Важным аспектом является также получение согласия дарителя на сделку – в некоторых случаях оно может быть обязательным. Кроме того, вопрос налогообложения требует отдельного изучения, поскольку в некоторых ситуациях можно избежать уплаты налога.

В этой статье мы объясним, когда можно продать подаренную квартиру, расскажем, какие документы необходимы для сделки и уточним какие налоги придется платить.

Можно ли продать подаренную квартиру

Статья 572 Гражданского кодекса РФ разрешает проведение таких сделок. Распоряжаться подаренной квартирой можно без согласия дарителя. И продажа не исключение.

Рассмотрим ситуации, с которыми могут столкнуться новые владельцы переданной в дар недвижимости:

• Даритель проживает в квартире: хотя в соглашении нельзя указывать условия проживания бывшего владельца, однако иногда встречаются случаи, когда такие условия признаются допустимыми (например, если это единственное жилье). Это затрудняет процесс продажи. 

• Жилье передано ребенку: в этом случае нужно получить согласие органов опеки и попечительства. Одобрение необходимо для защиты прав несовершеннолетнего.

• Объект передан недееспособному человеку: опекун может продать жилье, но сначала ему нужно получить разрешение от того же органа опеки и попечительства. Полученные деньги должны быть потрачены на покупку аналогичной по техническим характеристикам недвижимости. Альтернативой является перевод средств на счет недееспособного.

• Квартира подарена супругу: такое жилье не считается совместно нажитым имуществом. Оно не делится при разводе.  Но, если деньги, полученные после продажи, были потрачены на покупку новой недвижимости, собственнику придется отстаивать свои права на единоличное владение в суде.

Теперь несколько слов о налогах. Недвижимость — это материальный актив, соответственно по логике вещей получатель ценного подарка должен уплатить налог, так как он получил финансовую выгоду от такой сделки. Но не все так однозначно.

Если недвижимость передается близкому родственнику, налог не взимается (перечень приведен в статье 14 Семейного кодекса РФ).

Все остальные платят 13% от кадастровой стоимости жилья.

Если одаряемый не является налоговым резидентом РФ (то есть проживает в стране менее 183 дней в году), ставка вырастает до 30%.

При расторжении договора дарения даритель освобождается от налоговых обязательств. В этом случае считается, что он не получил доход от сделки.

Как продать подаренную квартиру?

Сделка осуществляется по аналогии с продажей купленной недвижимости, но требует особого внимания к юридическим нюансам. Первое, что необходимо сделать — это проверить юридическую чистоту объекта. Важно убедиться, что на объект не наложены обременения, у бывшего собственника нет долгов по коммунальным платежам, а все владельцы дают согласие на продажу. Для этого рекомендуется запросить выписку из ЕГРН, в которой отображается актуальная информация о правовом статусе недвижимости.

Не менее важно учитывать последствия занижения стоимости при продаже подаренной квартиры. Риелторы рекомендуют учитывать рыночную стоимость аналогичных объектов.

Для продажи подаренной квартиры нужны такие документы:

1. Паспорт продавца. 

2. Документы, подтверждающие право собственности на жилье (договор дарения). 

3. Договор купли-продажи и акт приема-передачи. 

4. Выписка из ЕГРН. 

5. Технический паспорт. 

6. Нотариальная доверенность (если продажу осуществляет не собственник).

Если жилье подарили ребенку или недееспособному человеку - к пакету документов нужно добавить разрешение органа опеки.

Когда можно продать подаренную квартиру?

По сути, продавать такую квартиру можно сразу после регистрации сделки в Росреестре. Но это в теории. На практике дела обстоят иначе.

От того, через сколько лет новый собственник решит продать недвижимость, зависит размер налога.

В соответствии с действующим законодательством, основной обязанностью продавца является уплата налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже недвижимости, если срок владения:

менее трех лет (в случае квартиры, полученной в дар от близких родственников); менее пяти лет для остальных случаев.

При продаже, которая осуществляется до момента наступления минимального срока владения, нужно платить 13% от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Рассмотрим на примере. Допустим, вы получили квартиру в дар от бабушки, и через год решили продать ее за 8 млн рублей. В этом случае, вы идете по стандартной схеме налогообложения. Если не воспользоваться налоговым вычетом, вы будете обязаны уплатить 13% от всей суммы сделки, что составит 1,04 млн рублей.

Однако, согласно действующему законодательству, вы имеете право уменьшить налоговую базу на 1 млн рублей. В таком случае ваша налогооблагаемая сумма составит 7 млн рублей. Теперь налог на прибыль составит 13% от этой суммы, что равно 910 тыс. рублей.

Заключение

Используя полученные от сделки деньги, вы получаете возможность приобрести большее по площади жилье.

Если вам нужна помощь с поиском недвижимости, обращайтесь к профильным специалистам компании LDV Development. Более 20 лет мы строим жилье на территории Приморского края. Мы гарантируем высокое качество объектов и их своевременную передачу ключей от квартиры.