Что значит забронировать квартиру в новостройке и какие подводные камни у такой сделки, расскажем в статье.

Как забронировать квартиру в новостройке: инструкция

Когда нашли квартиру с большой квадратурой, идеальной планировкой и лучшим видом из окна, возникает определенное волнение. Что если кто-то другой захочет купить ее в ту самую минуту, пока вы оформляете документы на ипотеку? В этом случае рекомендуем «закрепить» квартиру за собой. Давайте разберемся во всех нюансах данного процесса.

Особенности договора брони квартир в новостройках

Главная отличительная черта договора — добровольная основа. Соглашение заключается между застройщиком либо его представителем с покупателем жилья. На официальном законодательном уровне контракт не регулируется. Все споры по нему рассматриваются в индивидуальном порядке в соответствии с Гражданским кодексом. Из плюсов — благодаря своей «неофициальности», договор брони не регистрируется в Росреестре.

Иногда в таком контракте нет необходимости. Компании охотно идут навстречу и закрепляют за покупателем объект недвижимости по устной договоренности. Срок подобного резервирования обычно не превышает 3-5 дней. Документально ничего не оформляется. Этот формат подходит тем, кто готов сразу всю сумму оплатить наличными. Решение по устной брони принимает застройщик в индивидуальном порядке.

Что за договор и когда он нужен?

    Соглашение представляет собой гарантию, что на определенный срок, до подписания основного документа о покупке, выбранная квартира остается за вами. Можно не беспокоиться о повышении ее стоимости или об отмене выгодной акции — такие условия также фиксируются договором.

    Из практики застройщиков: большинство самых ходовых вариантов разбираются в считанные дни после старта продаж, а то и раньше. Поэтому в практике часто стали появляться договоры на бронь квартиры в новостройке. Если квадратные метры имеют удачную планировку, полностью подходят технически, располагаются на нужном этаже — можно смело подписывать соглашение. Бумага зафиксирует ваше намерение приобрести недвижимость. Будет указан срок, который продавец готов подождать, пока вы оформите необходимые документы и подготовитесь финансово. Квартира на это время не участвует в продажах.

Когда актуальна бронь на недвижимость?

Забронировать квартиру в новостройке могут по разным причинам. Самые частые варианты, когда прибегают к предварительному договору:

• при оформлении ипотеки. Даже если данные уже поданы в банк, предварительные документы одобрены и все требования выполнены, на получение окончательного «да» от кредитора понадобится время. Нужно придержать понравившуюся квартиру, чтобы она не ушла к другому владельцу за эти несколько дней;

• если покупатель находится в другом городе. Жилье в новой локации — распространенная практика. Нужно больше времени на сбор и оформление документов, а также на дорогу. Бронь оформляется в онлайн-режиме;

• участники государственных программ. Для одобрения ипотеки банкам нужно больше времени, чтобы проверить, подходит ли покупатель под льготные условия. Если для первоначального взноса используется материнский капитал, то продолжительное время занимает согласование всех моментов с Социальным фондом;

• покупка через трейд-ин. Купить квартиру — документально не просто, а продать одну и купить вторую одновременно — еще сложнее и занимает много времени. Оформление брони позволит вплотную заняться обеими сделками без боязни упустить подходящий вариант;

• когда заканчивается акционное предложение. Договор брони фиксирует цену и все скидки, которые застройщик предлагает на тот момент. Если период акции заканчивается, то можно заключить контракт и купить квартиру по выгодной цене, когда будете к этому готовы.

С кем оформляется договор?

Строгой формы у договора брони нет. Каждый застройщик меняет условия на свое усмотрение и в зависимости от того, что он готов предложить. Покупателю следует внимательно изучить каждый пункт контракта. В случае расторжения по этому документу будут определены условия, как вернуть бронь за квартиру в новостройке и прочие моменты по выплате неустоек и тд.

Заключить договор можно как напрямую с застройщиком, так и с агентством недвижимости. Перед этим следует обязательно проверить деловую репутацию партнера, чтобы не попасть на мошенников. Изучите проектную документацию строительной компании, есть ли у нее разрешение на строительство и документы на землю. Подтвердить финансовую надежность застройщика можно через отделения банков: узнайте, с какими он сотрудничает и где аккредитован.

Если данных нет в открытом доступе, то всегда можно запросить их напрямую у продавца. В случае отказа в предоставлении информации, стоит задуматься о надежности будущего партнера и по возможности выбрать другой объект для покупки.

На какой срок можно забронировать квартиру в новостройке?

Время резервирования определяется индивидуально для каждого покупателя. Нужна ли ему еще неделя на оформление документов, или не хватило несколько дней на получение недостающих средств. Не все продавцы соглашаются на долгое ожидание, тем более, если у них высокий спрос на жилье. От продолжительности брони зависит и сумма договора:

• самый оптимальный срок — 7 дней. Иногда обе стороны договариваются без подписания контракта, но есть риски, что кто-то может передумать;

• среднесрочная бронь — 14 дней. Подходит для тех, кто оформляет ипотеку, использует льготные программы и тд. Можно уложиться и семидневный срок, но процесс согласования кредита банком может затянуться. Сумма для оплаты брони обычно не очень большая;

• долгосрочная бронь — от 1 до 6 месяцев. Используется покупателями, которые оформляют сделку по трейд-ин. Выставляется крупная предоплата от 1,5 до 5% от стоимости жилья. Особое внимание уделите ответственностям сторон за невыполнение обязательств.

Что обязательно должно быть в договоре резервирования

Конкретного шаблона договора нет, однако несколько основных пунктов обязательно включаются в текст соглашения:

• полные данные по выбранной квартире: точный адрес, метраж, число комнат, занимаемый этаж и т.д.;

• стоимость квадратного метра и общая цена квартиры;

• величина предоплаты. Сумма, которую платят за бронь квартиры, составляет в среднем до 3% от ее итоговой стоимости. Но все зависит от индивидуальной договоренности. У некоторых застройщиков или агентов цена может быть фиксированная за услугу;

• срок резервирования квартиры;

• ответственности обеих сторон за нарушение условий договора;

• обстоятельства, которые позволяют расторгнуть контракт досрочно;

• условия для расторжения: возврат/невозврат средств, штрафные санкции. Этот пункт следует расписать максимально подробно, чтобы ни у одной из сторон не возникло вопросов;

• индивидуальные данные продавца и покупателя.

Чем точнее прописаны обязательства и права каждой стороны, тем лучше защищены их интересы. Обращайте внимание на формулировки. От одного неверно подобранного слова может зависеть очень многое. Например, «намерение» соблюсти срок резервирования вовсе не означает «обязательство» его соблюдения. За невыполнение обязательств последуют штрафные санкции, за срыв намерений ответственность не предусмотрена.

Сколько стоит забронировать квартиру в новостройке

Этот вопрос застройщики также определяют самостоятельно. Обычно стоимость договора рассчитывается в зависимости от сроков резервирования и цены квартиры. При этом выплаченная сумма является предоплатой за жилье, а в основном договоре на покупку стоимость уменьшается.

Есть и другой вариант: комиссия за бронь выплачивается в качестве дополнительных расходов и в стоимость квартиры не входит. Чаще всего к такой практике прибегают агенты недвижимости. Они считают это оплатой услуг по подбору квартиры и подготовке сопутствующих документов. Иногда и застройщики разделяют подобную точку зрения. Они устанавливают доступную цену на каждый лот, при этом не включают ее в счет будущей оплаты квартиры.

Риски сторон при заключении договора брони

Процедура резервирования не самая сложная, но и у нее есть несколько подводных камней, где стоит быть осторожнее. Рассмотрим наиболее распространенные случаи:

• застройщик может расторгнуть договор. Если спрос на жилье велик, и цены на него растут быстрыми темпами, то продавцу не выгодно реализовывать квартиру на условиях раннего бронирования. Объект недвижимости снова выставляется на продажу по более высокой стоимости;

• возврат предоплаты. В договоре важно использовать конкретные формулировки, чтобы вернуть деньги за разрыв договоренностей без особого труда и нервов;

• вероятность двойных продаж. Бытует практика, когда ненадежные застройщики резервируют квартиру для нескольких покупателей одновременно. Достанется она тому, кто первый оплатит полную стоимость. Государство не может регулировать этот процесс, т. к. договоры не регистрируются в Росреестре;

• повышение цены на квартиру. Если заключен договор брони, то стоимость жилья фиксируется на момент подписания документа. Изменять цену в большую сторону незаконно. Продавцы могут оставить для себя лазейки по тексту соглашения. Важно внимательно изучить контракт перед подписанием. Если застройщик попытается повысить цену, опираясь на общерыночное подорожание или окончание акционного предложения, то вы смело можете отстаивать свою правоту, вплоть до судебных разбирательств.