Покупатели обычно считают только цену квартиры, но на сделке всплывают госпошлина, услуги банка, оценка и оформление документов. Заранее непонятно, чья это забота – покупателя или продавца, и из-за этого возникают споры о деньгах. В статье рассказываем, кто платит при покупке квартиры и за что отвечает каждая сторона.
Из чего складываются расходы на сделку
Расходы на сделке делятся на три группы. Первая закреплена жестко: госпошлину за регистрацию платит покупатель, налог с продажи – продавец. Вторая привязана к услуге: кто заказал оценку, договор или расчеты через банк, тот за них и платит. Третья, самая небольшая, – это комиссия риелтора и нотариуса, ее распределяют по договоренности.
Ниже разберем каждую группу: из чего складываются расходы при покупке квартиры у покупателя, что оплачивает продавец и что стороны делят между собой.
На обычной сделке сверх цены квартиры набегает от 20 до 60 тысяч рублей. С ипотекой сумма выше – добавляются оценка и страхование.
Расходы покупателя квартиры
Основная часть приходится на покупателя: он оформляет право собственности и рассчитывается за услуги банка. Покупатель платит:
-
госпошлину за регистрацию права – 4 000 рублей для граждан при кадастровой стоимости квартиры до 20 млн и 6 000 рублей, если право регистрируют вместе с постановкой на кадастровый учет;
-
банковские услуги при расчетах – 2 000–5 000 рублей за ячейку, аккредитив или сервис безопасных расчетов;
-
оценку квартиры при ипотеке – 3 000–6 000 рублей;
-
страхование залога при ипотеке – процент от суммы кредита, взнос платят каждый год.
Юридическую проверку квартиры покупатель заказывает по желанию, она стоит от нескольких тысяч рублей. Эта проверка снижает риск купить жилье с долгами, арестами или спорной историей собственников.
Пример. При покупке квартиры за 6 млн рублей без ипотеки покупатель платит 4 000 рублей госпошлины, 3 000–4 000 рублей за аккредитив и, если заказывает проверку, еще 5 000–10 000 рублей. Сверх цены выходит около 15 тысяч рублей.
Расходы продавца квартиры
У продавца затрат меньше, и связаны они с подготовкой квартиры к продаже. Продавец платит:
-
за выписку из ЕГРН – около 350 рублей;
-
за нотариальное согласие супруга, если квартиру покупали в браке, – 1 500–2 500 рублей;
-
за погашение долгов по коммунальным платежам, если они накопились.
Главная статья продавца – налог с продажи. Если он владел квартирой меньше минимального срока (три или пять лет в зависимости от того, как получил жилье), с дохода платят НДФЛ. С 2025 года ставка составляет 13% для части налоговой базы до 2,4 млн рублей и 15% – для суммы сверх этого порога. При более долгом владении налог не начисляют.
Налог можно уменьшить. Из цены продажи вычитают 1 млн рублей либо подтвержденные расходы на покупку этой же квартиры, а НДФЛ считают с остатка. Если подтвержденные расходы на приобретение равны или превышают доход, рассчитанный для целей налогообложения, налоговая база может быть нулевой. При этом учитывают правила определения дохода исходя из кадастровой стоимости объекта.
Кто оплачивает оформление сделки
Оформление сделки купли-продажи недвижимости – это договор и регистрация права. Договор составляет юрист или риелтор, стоит это 3 000–10 000 рублей, и платит тот, кто заказал услугу. Госпошлину за регистрацию вносит покупатель.
Нотариус нужен не в каждой сделке. Нотариальное удостоверение требуется в случаях, прямо установленных законом, в том числе при некоторых сделках с долями и при отчуждении недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному. Для сделок с долями есть законодательные исключения. Стоимость нотариального удостоверения зависит от вида сделки, ее суммы и действующих нотариальных тарифов; распределение расходов стороны определяют по договоренности, если закон не устанавливает иное.
При электронной регистрации через банк добавляется его комиссия – 3 000–10 000 рублей, и вносит ее покупатель. Взамен банк сам подает документы в Росреестр, а право регистрируют за несколько рабочих дней, без визита в МФЦ.
Расходы при покупке квартиры в ипотеку
Ипотека добавляет обязательные платежи, и все их несет покупатель как заемщик. Затраты при покупке недвижимости в кредит – это:
-
оценка квартиры – 3 000–6 000 рублей;
-
страхование залога – обязательное, процент от остатка долга;
-
страхование жизни – добровольное; в некоторых ипотечных программах отказ от него может повлиять на процентную ставку;
-
комиссия за электронную регистрацию, если ее оформляет банк.
Страхование залога стоит примерно 0,1–0,5% от суммы кредита в год, полис жизни добавляет к этому еще столько же. От страхования жизни можно отказаться, однако условия кредита и процентная ставка в этом случае могут измениться – точную разницу смотрят в тарифах и кредитном договоре конкретного банка.
Какие расходы стороны делят между собой
По договоренности распределяют только то, что закон не закрепил. Таких статей три:
-
комиссия риелтора – 2–6% от цены квартиры или фиксированная сумма; платит тот, кто нанял агента;
-
услуги нотариуса, когда удостоверение добровольное;
-
банковские расчеты, если стороны решают разделить их поровну.
Комиссия риелтора – самая крупная из спорных статей. При цене квартиры 8 млн рублей агентские 3% составляют 240 тысяч рублей, поэтому стороны заранее решают, кто их вносит: продавец, покупатель или оба поровну.
Спорные расходы лучше заранее закрепить в договоре или отдельном соглашении. Устные договоренности сложнее подтвердить при возникновении спора.
Частые ошибки при расчете расходов на сделку
Одни и те же просчеты повторяются у покупателей и продавцов:
-
считают только цену квартиры и забывают про сопутствующие расходы, а это от 20 тысяч рублей и больше;
-
не договариваются о комиссии риелтора и расчетах заранее;
-
соглашаются на услуги банка, не сверив тарифы;
-
экономят на юридической проверке и покупают квартиру с долгами или спорной историей.
Обойти это просто: составьте смету сделки заранее, сравните тарифы банков и внесите спорные статьи в договор. Тогда сумма сверх цены квартиры будет известна до сделки, а не всплывет в последний момент.
