После покупки квартиры в ипотеку заемщик каждый месяц возвращает банку часть долга и платит проценты за кредит. Отдельный налоговый вычет по ипотечным процентам позволяет учесть эти расходы независимо от стоимости самого жилья. С его помощью можно вернуть часть НДФЛ — налога на доходы физических лиц, удержанного, например, из зарплаты. Разберемся, сколько денег можно получить в 2026 году, когда подавать документы и какие условия нужно соблюсти.
Что такое налоговый вычет по ипотечным процентам и чем он отличается от вычета за квартиру
При покупке квартиры можно оформить два вычета: по стоимости жилья и по процентам, уплаченным банку. При расчете НДФЛ налоговая уменьшит облагаемый доход покупателя на эти расходы в пределах установленных лимитов. Такое право есть у налоговых резидентов РФ с доходом, к которому применим вычет, например зарплатой. Квартира должна находиться в России, а кредитный договор — предусматривать ее покупку. Сравним лимиты:
|
Параметр |
Вычет за покупку квартиры |
Вычет по ипотечным процентам |
|
Какие расходы учитывают |
Стоимость жилья |
Уплаченные проценты по целевому кредиту |
|
Лимит расходов по общему правилу |
2 млн ₽ |
3 млн ₽ |
|
Максимальный возврат при ставке 13% |
260 000 ₽ |
390 000 ₽ |
|
Можно ли перенести остаток на другую покупку |
Можно, если право впервые возникло с 2014 года |
Можно учесть проценты только по одному объекту |
При ставке 13% можно вернуть до 260 000 ₽ за покупку жилья и до 390 000 ₽ за проценты. С 2025 года НДФЛ с зарплаты рассчитывают по шкале от 13 до 22%. Если имущественный вычет по ипотечным процентам уменьшит часть дохода, облагаемую по повышенной ставке, возврат может превысить 13% расходов.
Сколько денег можно вернуть за ипотечные проценты в 2026 году
Для возврата НДФЛ с процентов по ипотеке учитывают только проценты, которые заемщик уже оплатил собственными деньгами. Сумму подтвердит справка банка. Погашение основного долга и будущие платежи из графика в этот вычет не войдут. Например, при ставке НДФЛ 13% расчет будет таким:
|
Фактически уплаченные проценты |
Потенциальный возврат НДФЛ |
|
500 000 ₽ |
65 000 ₽ |
|
1 500 000 ₽ |
195 000 ₽ |
|
3 000 000 ₽ |
390 000 ₽ |
Всю сумму из таблицы не обязательно удастся получить за один год. Возврат не превысит НДФЛ, уплаченный заемщиком с доходов, к которым применим вычет. Если налога не хватит, оставшиеся расходы можно будет учесть в следующих годах и продолжить получать деньги.
Для ипотечного кредита, полученного до 1 января 2014 года, лимита в 3 млн ₽ на проценты нет. Проверьте дату договора и фактической выдачи денег: от них зависит применение переходных правил.
Когда возникает право на вычет: можно ли вернуть проценты за прошлые годы
При покупке готовой квартиры право на вычет по ипотечным процентам возникнет в году регистрации собственности. Для вычета по процентам за новостройку по договору долевого участия (ДДУ) важен год передачи по акту. Если застройщик передал квартиру начиная с 2022 года, обратиться за вычетом можно только после регистрации права.
Например, покупатель взял ипотеку на строящуюся квартиру в 2024 году и начал платить проценты. В 2026-м он принял жилье по акту и зарегистрировал собственность. В 2027 году покупатель сможет подать декларацию за 2026-й и включить проценты за все три года. Но вернуть НДФЛ за 2024-й и 2025-й по общему правилу нельзя: права на вычет тогда еще не было. Пенсионеры могут перенести остаток на три года, предшествующих году его образования.
Если право возникло в 2023 году, в 2026-м можно оформить вычет по ипотечным процентам за прошлые годы — подать декларации за 2023-й, 2024-й и 2025-й. В каждой декларации заемщик укажет проценты, оплаченные к концу соответствующего года, за исключением сумм, по которым уже использовал вычет.
Как получить вычет по ипотечным процентам: три способа
Оформить налоговый вычет за ипотеку можно после окончания года или через работодателя в текущем году. Выберите один из трех способов:
-
Подайте в ФНС декларацию 3-НДФЛ за завершившийся год. Приложите документы о своем праве на вычет и расходах, укажите счет для возврата. Инспекция проверит декларацию в срок до трех месяцев.
-
Оформите налоговый вычет по ипотеке через личный кабинет ФНС в упрощенном порядке. После окончания года подпишите готовое заявление. Оно появится, если ваш банк передаст необходимые данные в рамках информационного обмена, а ФНС подтвердит ваше право. Проверка займет 30 календарных дней; при признаках нарушений инспекция сможет продлить ее до трех месяцев.
-
Обратитесь к работодателю для получения вычета в текущем году. Сначала запросите подтверждение своего права в ФНС. Инспекция направит его вашему работодателю, после чего подайте ему заявление.
После одобрения декларации или упрощенного заявления ФНС перечислит деньги на счет заемщика. Если вычет оформлен через работодателя, бухгалтерия будет удерживать меньше НДФЛ из зарплаты сотрудника, поэтому он получит больше денег на руки.
Какие документы нужны для возврата налога по ипотечным процентам
Для подачи декларации подготовьте документы для вычета по ипотечным процентам:
-
Проверьте, указана ли покупка жилья как цель в кредитном договоре. Запросите в банке справку об уплаченных вами процентах. При рефинансировании подготовьте договоры и справки обоих банков.
-
Подготовьте договор купли-продажи либо ДДУ с актом приема-передачи. По выписке ЕГРН проверьте регистрацию своего права собственности.
-
Проверьте сведения о своей зарплате и удержанном НДФЛ за нужный год в личном кабинете налогоплательщика. Если данных нет, запросите у работодателя справку о доходах.
-
Приложите свидетельство о браке и совместное заявление, если вы с супругом распределяете расходы на проценты между собой.
-
Заполните декларацию 3-НДФЛ за тот год, за который хотите вернуть налог.
Сведения о зарплате заявителя и удержанном НДФЛ инспекция получит из отчетности его работодателя, а данные о собственности — от Росреестра. Проверьте, появились ли они в личном кабинете. Справку о процентах для обычной декларации запросите в банке отдельно.
Можно ли получить вычет по процентам, если ипотеку рефинансировали
Например, покупатель взял ипотеку, а через два года рефинансировал ее в другом банке под более низкую ставку. После этого проценты он будет платить новому кредитору. Для налогового вычета по рефинансированной ипотеке в новом договоре должно быть указано, что деньги выданы на погашение первоначального жилищного кредита. Тогда заемщик сможет учесть проценты, уплаченные обоим банкам, в пределах общего лимита.
Как супругам получить вычет по ипотечным процентам
При покупке квартиры в браке в общую собственность каждому супругу доступен свой лимит. По кредиту, полученному начиная с 2014 года, это до 3 млн ₽ процентов на человека, если супруг не использовал такой вычет за другое жилье. Муж и жена могут договориться, какую часть новых расходов заявит каждый, и указать это в совместном заявлении. Пропорцию можно менять ежегодно независимо от распределения расходов на саму квартиру.
Например, муж и жена работают, и с зарплаты каждого удерживают 13% НДФЛ. За год они заплатили 400 000 ₽ процентов. Жена решила заявить 300 000 ₽ расходов, муж — 100 000 ₽. Они смогут вернуть 39 000 и 13 000 ₽ соответственно, если уплаченного каждым налога хватит для такого возврата.
Почему ФНС может отказать в вычете по ипотечным процентам
ФНС откажет, если у заемщика еще не возникло право на вычет или он заявил проценты, которые не заплатил банку. Ошибки и противоречия в документах либо неподтвержденная жилищная цель кредита тоже могут привести к отказу. Если процентный вычет уже получен за другой объект, повторно оформить его не получится. Вычет не предоставят и при покупке у взаимозависимого лица, например у родителя.
Если за нужный год у заемщика нет НДФЛ к возврату, право на вычет не обязательно потеряно. Он сможет заявить расходы позже, когда появится доход, к которому применим вычет, например зарплата.
