Что купить: вторичку или квартиру в новостройке?
На рынке недвижимости Владивостока огромное количество предложений. И первое важное решение, которое надо принять: вторичка или новостройка? У новых домов есть особый шарм. Вы заселяетесь в жилье, где до этого никто не жил. Его можно обустроить так, как вы мечтали. Вариант со вторичкой экономнее: не нужно тратиться на ремонт сразу, продавцы часто оставляют кухонный гарнитур или шкафы. Положительные и отрицательные моменты есть в обоих случаях. В статье мы расскажем о них подробнее.
Что мы знаем о новостройках?
С юридической точки зрения, новостройка — это квартира в доме, который находится в собственности у застройщика. Если квадратные метры куплены третьим лицом, то такое жилье переходит в категорию вторичного. И уже не имеет значения, как давно построен дом и жил ли кто-нибудь в квартире. Так что вы можете купить вторичное жилье в новостройке. Большинство риелторов к новострою относят дома не старше 5 лет.
Во Владивостоке ассортимент новых квартир велик. Можно выбрать новостройку на стадии «котлован» или в уже готовом доме. От этого зависят итоговые риски и бонусы для покупателя.
Что лучше купить: новостройку или вторичку?
С каждым годом фокус внимания покупателей чаще смещается в сторону новостроек. Они активно вкладываются в строительство даже на самых ранних этапах. Очевидные плюсы жилья в новостройках:
-
Стоимость за 1 кв. метр меньше.
-
Срок эксплуатации дома только начинает отсчет.
-
Не ограничен выбор планировки и дизайна.
-
Современный облик зданий и благоустроенная придомовая территория.
-
«Прозрачная» сделка.
-
Выгодная ипотека.
Доступная стоимость жилья
По данным аналитиков, во Владивостоке на данный момент «квадрат» на рынке первичного жилья стоит меньше, чем на вторичном.
Застройщики заинтересованы в быстром оформлении продажи, поэтому часто предлагают бонусы. Например, покупатель получает:
-
Сниженную стоимость жилья, если выбрать дом на стадии «котлован».
-
Отделку или ее часть в подарок.
-
Скидки на продукты или партнерские услуги.
-
Парковочное место в подарок или скидку на него.
-
Бесплатное юридическое сопровождение.
Также существуют выгодные программы кредитования нового жилья для разных категорий граждан.
Срок службы дома
Эксплуатация дома начинается с момента, как он «увидел свет». Для панельных сооружений нормативом считается возраст до 70 лет, для монолитных зданий до 150 лет. Чем старше дом, тем выше процент морального и технического износа.
В строительной отрасли технологии совершенствуются. Поэтому в новых домах используются современные коммуникации, материалы и оборудование. Все это увеличивает срок службы новостроек. Устанавливаются новые счетчики учета коммунальных услуг, герметичные стеклопакеты, прочные железные двери и т. д.
Выбор дизайн-проекта
Что лучше покупать: новостройку или вторичное жилье? Если вы хотите сделать улучшенную планировку, выбрать дизайн и ремонт по желанию и бюджету — ваш вариант первичка. Почти в каждом новом доме Владивостока квартиры сдаются со свободной планировкой. Можно выделить функциональные зоны, определить назначение и размер комнат, добавить перегородки.
В новостройках уже предусмотрены кухни и санузлы с большим метражом, чем не похвастаются вторички. Квартиры-студии с панорамными окнами, пентхаусы с шикарным видом на море, и классические варианты с одной, двумя и тремя комнатами легко соперничают со «сталинками» и «хрущевками». Переделывать всегда сложнее, чем сделать все в новой коробке.
Иногда еще на этапе строительства можно договориться с застройщиком на внесение корректировок в планировку. Например, объединить кухню с гостиной и т. д.
Архитектура зданий и прилегающей территории
Большинство застройщиков выделяют дома оригинальными элементами или цветом. Новые ЖК Владивостока не сливаются с остальной массой застроек. В зданиях устанавливают видеонаблюдение, противопожарная защита. Подъезды оформлены в едином стиле. В высотках монтируется скоростной и просторный лифт.
Территория возле дома — это новые детские площадки, с качелями и выбором турников. Для прогулок обустроены дорожки, проработана зеленая зона, стоят лавочки и беседки. Головная боль автолюбителей устранена: предусмотрены парковки возле дома, а также крытые многоуровневые паркинги.
Юридическая чистота объекта
Если не хотите мучаться с многошаговыми юридическими проверками квартиры, то на вопрос, что выгоднее: вторичка или новостройка, можно однозначно ответить — новое жилье. Здесь не будет появляющихся из ниоткуда прежних хозяев и прочих неожиданностей. Есть только две стороны: застройщик и вы. Оформление такой сделки проходит намного проще, чем в ситуации со вторичкой.
В целом, новая квартира — выгодное вложение в долгосрочном плане. Стоимость недвижимости растет. Продажа не вызовет проблем.
Выгодные предложения по кредитам
Наиболее частый способ покупки жилья — это вторичка или новостройка в ипотеку. Для покупки жилплощади в новострое предусмотрено больше вариантов с кредитами:
-
Льготная ипотека: дальневосточная, семейная, военная, ИТ-ипотека.
-
Специальные государственные программы.
-
Trade-in: обмен квартиры на первичку.
-
Рассрочка от застройщика.
Узнать информацию по льготному кредитованию можно в большинстве банков РФ. Вам останется только решить, что выгоднее: первичка или вторичное жилье в ипотеку?
Ключевые минусы новостройки
Несмотря на достоинства приобретения метров в новом доме, у такой сделки есть и отрицательные стороны. Их немного, но они глобальные и влияют на итоговое решение покупателя:
-
Если дом еще в процессе строительства, то есть большой риск переноса срока сдачи. Часто застройщики не успевают к оговоренным срокам. Либо по документам дом сдан вовремя, но из-за ускорения работ пострадало их качество, и будет много замечаний от жильцов. Также сдача объекта откладывается на неопределенный срок, если у застройщика возникают проблемы с бизнесом.
-
Большие затраты на ремонт. Цена ремонта новой жилплощади составит минимум половину стоимости вторички. К этому необходимо подготовиться. Вам достанется черновая коробка с коммуникациями, дальше вам предстоит шпатлевка стен, выравнивание пола, покупка плитки и другие мелочи. И даже когда вы закончите ремонт, звук дрели за стеной еще долго будет преследовать вас: соседи также будут облагораживать собственную жилплощадь. Кроме этого, новые дома дают усадку, из-за чего появляются трещины, щели, отклеиваются обои.
-
Транспортная и социальная инфраструктура развиваются медленнее, чем выстраиваются жилые дома. Новые ЖК часто появляются на окраинах города или районов. На генпланах таких застроек предусмотрены школы, детсады, поликлиники и другие социальные объекты, однако возводят их уже после сдачи квартала.
Что выгоднее: вторичное жилье или новостройка?
Достоинства и недостатки первичек мы уже оценили. Теперь рассмотрим вторичный рынок. Классическое определение, к которому все привыкли — это вторичный жилой фонд. Однако к вторичкам относятся и квартиры в новостройках, у которых был один или несколько собственников после застройщика. Многие инвестируют в недвижимость на ранних этапах постройки, а после сдачи продают ее по более высокой цене.
Найти предложения на сайтах объявлений можно в любом районе. Цена также самые разные. Спрос на такие квартиры был и будет, потому что:
-
Инфраструктура старых и обжитых районов уже сформирована, а движение транспорта уже давно организовано.
-
Быстрое заселение. Не нужно ждать пока дом будет сдан. Риск затяжного строительства также отпадает. Срок заселения может сместиться, только если предыдущие жильцы еще не съехали, и вы согласны немного подождать и дать им время на сборы.
-
Готовый ремонт. На вторичном рынке много предложений. Можно выбрать вариант с приятным интерьером. Это сэкономит время и финансы. Даже если будет необходим косметический ремонт, то он будет в разы дешевле, чем в черновой новостройке. Предыдущие хозяева часто оставляют шкафы и кухонный гарнитур, можно сразу договориться и о покупке у них встраиваемой техники и др.
О недостатков жилья на вторичном рынке
Разница между новостройкой и вторичкой огромна. Иногда вторичное жилье однозначно проигрывает новостройке. Очевидные минусы:
-
Юридические проблемы. За вторичными квартирами часто тянется «биография». Могут появиться законные наследники и несовершеннолетние дети, которые претендуют на заветные метры. Бывают случаи ареста имущества, годами неоплаченные счета на ЖКХ. Проверять надо массу нюансов. Лучше воспользоваться помощью квалифицированных специалистов.
-
Сложности с ипотекой. На Дальнем Востоке льготное кредитование распространяется и на вторичный жилой фонд. Однако банковские службы тщательно оценивают такие квартиры. Иногда они отказывают в кредите из-за незаконных перепланировок и других причин. Быстрое одобрение получит квартира, которую можно выгодно перепродать, если клиент не погасит самостоятельно задолженность по платежу.
-
Износ зданий. Многие дома на вторичном рынке имеют физический износ более 40%. Это могут быть текущая крыша, плесень, потрепанный фасад и т. д.
-
Нет мест для парковки. Возле старого жилого фонда катастрофически не хватает парковочных мест. При возведении зданий несколько десятилетий назад об этом даже не думали. Сейчас почти в каждой семье есть как минимум один автомобиль, для которого будет сложно найти место возле дома.
-
Устаревшая планировка. В старых домах будет одна и та же классическая планировка: маленькая кухня и санузел и прочие неудобства. Если в квартире придется делать капремонт и перепланировку, то это будет так же дорого и долго, как и в первичке.
Так что выбрать в ипотеку: новостройку или вторичку? Однозначно сказать, что лучше новостройка или вторичка, нельзя. Главный критерий выбора — финансы. Если позволяют средства и время, то предпочтительнее взять новую квартиру от застройщика. Оцените удобство планировки, инфраструктуру и варианты ипотеки.
Если вам не нравятся густонаселенные многоэтажки, то можно найти хороший вариант советской постройки с высокими потолками или теплый кирпичный дом с приятными соседями. Ориентируйтесь на свои желания и возможности.
