Кадастровая стоимость — это один из главных финансовых показателей по квартире, дому или участку. Государство использует ее для расчета налога на имущество и других обязательных платежей.
Собственнику также важно знать этот показатель, чтобы понимать свои расходы и вовремя заметить возможное завышение. В статье разберем, что такое кадастровая стоимость недвижимости, где ее посмотреть, как она устанавливается и когда ее можно изменить.
Что такое кадастровая стоимость недвижимости
Кадастровая стоимость (КС) — это стоимость недвижимости, которую определяют при госоценке и вносят в ЕГРН. Данную сумму государство использует в расчетах, связанных с объектом. Именно от нее зависит налог на имущество и ряд других обязательных платежей.
Важно учитывать, что кадастровую стоимость всегда устанавливают на конкретную дату. Поэтому у одной и той же квартиры в разные периоды могут действовать разные значения. При проверке нужно смотреть не только саму сумму, но и дату, на которую она определена. Это особенно важно при продаже, наследстве и оспаривании.
Кадастровая и рыночная стоимость — не одно и то же. Рыночная показывает, за сколько объект можно продать, а кадастровая нужна прежде всего для официальных расчетов. На практике разница между ними может быть очень заметной — иногда в несколько раз.
Для чего нужна кадастровая стоимость
В первую очередь КС используют для расчета налога на имущество. Налоговую базу по объекту определяют именно по той КС, которая внесена в ЕГРН.
Этот показатель также используют в других случаях. Например:
-
при оформлении наследства — для расчета госпошлины за выдачу свидетельства о праве на наследство;
-
при дарении — для расчета НДФЛ, если имущество получает не близкий родственник;
-
при продаже — если сумма в договоре окажется ниже 70% КС на 1 января года продажи, для расчета НДФЛ налоговая возьмет именно 70% КС;
-
при аренде, выкупе или установлении сервитута на недвижимость, которая принадлежит государству.
Кадастровая стоимость важна не только для налогов и наследственных вопросов. С 2025 года она влияет и на размер некоторых госпошлин за регистрационные действия с недвижимостью.
Поэтому КС важно периодически проверять. Если она завышена, собственник может переплачивать налог и другие обязательные платежи, которые завязаны на этот показатель.
Как рассчитывается кадастровая стоимость
Расчет производит бюджетное учреждение региона. Оно по утвержденным методическим указаниям проводит оценку сразу по всем объектам, которые включены в перечень.
Для массовой оценки квартиры, дома, помещения и участки объединяют в группы и подгруппы с похожими характеристиками. Внутри такой группы применяют одну модель расчета и одни и те же подходы к оценке.
Для квартир и других помещений обязательно учитывают местоположение, год постройки, материал стен, серию МКД, аварийность и другие характеристики, которые предусмотрены методикой. После расчета результаты дополнительно проверяют с учетом ценовой ситуации на рынке и сведений о сделках из ЕГРН.
Для самой оценки могут использовать разные подходы. При развитом рынке и достаточном количестве данных приоритет отдают сравнительному подходу, то есть ориентируются на цены сделок и предложений по похожим объектам. В зависимости от типа недвижимости и доступных данных также применяют затратный и доходный подходы.
Поскольку кадастровую стоимость считают массово, а не под конкретную квартиру «вручную», в расчет часто не учитываются индивидуальные характеристики объекта — например, ремонт или вид из окна. Именно поэтому кадастровая и рыночная стоимость нередко отличаются очень сильно.
Как узнать кадастровую стоимость квартиры
Посмотреть стоимость можно разными способами. Для быстрой проверки подойдет сайт Росреестра. Если же нужен официальный документ, стоит заказать бесплатную выписку из ЕГРН.
Где посмотреть кадастровую стоимость:
-
на сайте Росреестра;
-
в бесплатной выписке из ЕГРН;
-
через Госуслуги;
-
в МФЦ;
-
в фонде данных государственной кадастровой оценки, если нужна история изменений.
Искать объект в этих сервисах можно по адресу или по кадастровому номеру. Если нужно просто быстро проверить сумму, обычно хватает онлайн-поиска на сайте Росреестра. Если нужен документ для спора, сделки или расчета, лучше сразу заказать официальный документ — выписку из ЕГРН.
Чем кадастровая стоимость отличается от рыночной
Кадастровая стоимость и рыночная стоимость — это разные показатели. Кадастровую стоимость определяют в рамках государственной оценки и вносят в ЕГРН. Рыночная стоимость показывает, за сколько в среднем объект можно продать на открытом рынке на дату оценки.
Разница между ними в самом подходе к расчету. Кадастровую стоимость считают методами массовой оценки: объекты со схожими характеристиками объединяют в группы и рассчитывают по общей модели. Рыночную стоимость всегда определяют индивидуально с учетом особенностей конкретного объекта и ситуации на рынке.
Именно поэтому цифры могут заметно расходиться. При кадастровой оценке не всегда учитываются особенности конкретной квартиры или дома, которые влияют на цену сделки: состояние ремонта, вид из окна, срочность продажи, конкретный спрос в доме или районе. Из-за этого КС может быть как ниже, так и выше рыночной.
Как часто пересматривается кадастровая стоимость
Кадастровую стоимость обновляют по установленному графику, поэтому она не остается неизменной годами. Оценку проводят раз в четыре года, а в городах федерального значения (Москва, Санкт-Петербург, Севастополь) — раз в два года, если такой порядок на местном уровне утвердили региональные власти.
Но стоимость может измениться и раньше. Это возможно, если в ЕГРН появились новые сведения об объекте, которые влияют на расчет. Например, если недвижимость впервые поставили на кадастровый учет или у нее изменились характеристики.
После пересмотра КС меняются и расчеты, где она используется, включая налог на имущество.
Можно ли оспорить кадастровую стоимость
Оспаривание актуально в тех случаях, когда КС явно завышена и из-за этого собственник переплачивает налог или другие обязательные платежи.
Есть несколько способов изменить показатель. Если КС рассчитали с ошибкой из-за неверных данных об объекте, можно подать заявление на исправление этой ошибки. Если же проблема не в характеристиках объекта, а в самой сумме, которая заметно выше рыночной, можно добиваться установления КС на уровне рыночной.
Если вопрос не удалось решить во внесудебном порядке, остается обращение в комиссию, если она создана в регионе, или в суд.
Однако перед оспариванием стоит оценить и практический смысл такого шага. Если разница между кадастровой и рыночной стоимостью небольшая, расходы на отчет об оценке и сопровождение могут оказаться выше возможной экономии. Обычно пересмотр действительно имеет смысл тогда, когда завышенная стоимость заметно влияет на налог и будет использоваться в расчетах еще не один год.
Частые ошибки собственников
С проблемами чаще всего сталкиваются не на этапе проверки кадастровой стоимости, а позже — когда начинают платить налог, оформлять сделку или вступать в наследство.
Самые частые ошибки собственников:
-
путать кадастровую стоимость с рыночной;
-
вообще не проверять данные по объекту;
-
игнорировать ошибки в характеристиках недвижимости;
-
не следить за изменением кадастровой стоимости после переоценки.
Еще одна частая ошибка — смотреть только на текущую сумму и не обращать внимания на дату, на которую она установлена. После переоценки или изменения сведений в ЕГРН кадастровая стоимость может обновиться, а собственник продолжит ориентироваться на старые данные.
Из-за этих ошибок собственник может годами платить завышенные налоги и нести иные расходы.
Заключение
Кадастровая стоимость — это один из ключевых финансовых показателей по объекту недвижимости. Ее используют для расчета налога, а в ряде случаев — и для других обязательных платежей и юридически значимых действий.
Поэтому кадастровую стоимость важно не только знать, но и понимать, как она определяется, где ее проверить и когда есть смысл оспаривать. Это поможет избежать лишних расходов и ошибок при владении квартирой, домом или участком.
