Эскроу-счет при покупке квартиры в новостройке: что это и как работает

Жилье в строящемся доме оплачивают наперед. Дольщик отдает крупную сумму, когда дома еще нет – есть только котлован, проект и обещанные сроки.

Прежде такие платежи уходили прямо строительной компании, и при ее крахе люди оставались ни с чем. Теперь порядок другой: оплату кладут на отдельный банковский счет и держат там до сдачи объекта. Так работает эскроу-счет в новостройке.

Ниже – что такое эскроу-счет без юридических сложностей: как он устроен, в какой момент строительная компания забирает средства и в каких случаях их реально вернуть.

Что такое эскроу-счет простыми словами

Эскроу-счет – это банковский счет особого назначения. На нем замораживают оплату дольщика и не выдают ее застройщику, пока тот не закроет обязательства по договору. По сути банк работает независимым хранителем: удерживает сумму и передает застройщику лишь тогда, когда дом сдан.

В сделке участвуют трое:

• дольщик – кладет сумму на счет;

• банк – удерживает ее и контролирует выполнение условий;

• строительная компания – забирает средства, когда исполнит обязательства.

Маршрут платежа следующий: дольщик → банк → эскроу → сдача дома → застройщик. Все время стройки сумма остается у банка.

Счет эскроу при покупке квартиры в новостройке ввели как обязательный в 2019 году. С того момента платежи дольщиков охраняет не девелопер, а кредитная организация. И пока средства лежат на эскроу, распоряжаться ими застройщик не вправе: ни снять, ни перебросить на соседнюю стройку.

Как работает эскроу-счет при покупке квартиры

Процедура расчетов с эскроу-счетом выглядит следующим образом:

1. Дольщик подбирает квартиру и заключает договор долевого участия (ДДУ).

2. ДДУ проходит регистрацию в Росреестре.

3. В банке, который ведет проект, заводят эскроу.

4. Дольщик кладет на него оплату за квартиру.

5. Стройка идет на банковский кредит – проектное финансирование.

6. Когда наступают нужные условия, банк раскрывает счет.

7. Сумма уходит застройщику.

Счет заводят в том банке, что кредитует стройку, и отдельно на каждого дольщика. Искать банк самому не приходится – он закреплен за проектом, покупателю остается внести оплату. Обычно эскроу оформляют в день сделки либо сразу за регистрацией договора.

Как работает эскроу-счет при ипотеке

В ипотечной сделке все устроено похоже. На счет заходят сразу два платежа: собственный взнос дольщика и сумма кредита, которую банк перечисляет за него. Дальше по стандартной схеме – средства ждут раскрытия, и лишь потом их получает застройщик.

Тут есть нюанс, важный для заемщика. Кредит он гасит с первого месяца после выдачи – то есть задолго до того, как оплата дойдет до девелопера. Дом еще строится, сумма на эскроу заморожена, а платежи по ипотеке уже идут по графику.

Когда застройщик получает деньги с эскроу-счета

Передачу средств строительной компании называют раскрытием эскроу. Ключи на руках у покупателя – еще не повод открывать счет. Раскрытие происходит не в этот момент, а позже: когда выполнятся условия из закона и банк получит подтверждающие документы.

Банк раскрывает эскроу после ввода дома в эксплуатацию, когда получает предусмотренные законом сведения. После этого средства перечисляют застройщику в установленном порядке.

Совсем упрощенно: идет стройка – сумма у банка; выполнил застройщик условия – банк переводит ему деньги. Раньше этого рубежа средства остаются под замком.

Можно ли вернуть деньги с эскроу-счета

Эскроу не похож на вклад, с которого снимают когда вздумается. Он привязан к конкретной сделке, и пока она не закрыта, сумма заморожена.

Возврат возможен в другой ситуации – когда ДДУ расторгается по законным основаниям. Например, стороны разошлись по соглашению или застройщик серьезно затянул сдачу. Тогда сумму со счета банк отдает обратно дольщику, а не девелоперу.

Деньги при этом не остаются у застройщика. После прекращения ДДУ и появления предусмотренных законом сведений банк возвращает средства с эскроу в установленный срок.

Если квартира приобреталась в ипотеку, действует отдельный порядок возврата. На эскроу лежит и ваш взнос, и деньги банка, поэтому средства могут перечислить на залоговый счет заемщика, а дальнейшие расчеты проводят с учетом прав банка-кредитора и условий кредитного договора.

Насколько защищены деньги на эскроу-счете

Схема прикрывает два разных риска – со стороны застройщика и со стороны банка.

Проблемы у застройщика. Платежи дольщиков лежат не на его рабочем счете, а обособленно, на эскроу. Так что даже серьезные финансовые трудности девелопера не означают, что вложения исчезли. Если застройщик обанкротится до раскрытия эскроу, деньги остаются на счете и не входят в его имущество. В предусмотренных законом случаях дольщик может отказаться от ДДУ и вернуть средства, а дальнейшую судьбу объекта определяют в рамках процедуры банкротства.

Проблемы у банка. Суммы на эскроу по ДДУ покрыты государственной страховкой, причем с повышенным лимитом. По обычному вкладу вернут максимум 1,4 млн рублей, а по эскроу – до 10 млн. Если сумма на эскроу превышает 10 млн рублей, страховое возмещение ограничено установленным законом лимитом. Компенсацию при крахе банка выплачивает Агентство по страхованию вкладов.

Эскроу защищает прежде всего деньги покупателя, но не гарантирует соблюдение сроков строительства, качество квартиры и отсутствие дефектов. Поэтому наличие эскроу не отменяет проверку застройщика, проекта и условий ДДУ.

Что проверить перед переводом денег на эскроу-счет

До момента оплаты стоит сверить несколько вещей – ошибка в цифрах или лишняя спешка выходят слишком дорого.

Проверьте:

• совпадают ли реквизиты эскроу с теми, что указаны в договоре;

• наименование и данные строительной компании;

• пункты ДДУ, в том числе цену и сроки;

• какой банк ведет эскроу по проекту и совпадает ли он с документами;

• правильно ли указаны номер счета и сумма платежа;

• зарегистрирован ли ДДУ в Росреестре;

• подтверждено ли поступление средств на счет после оплаты.

Открытый эскроу не заменяет проверки самого застройщика. Перед подписанием загляните в разрешение на строительство, проектную декларацию и в прошлые объекты компании: счет стережет деньги, но за вас не оценит, стоит ли доверять проекту.

Частые ошибки покупателей

У эскроу хватает мифов. Разберем те, что мешают чаще прочих:

• принимать его за депозит, по которому набегают проценты;

• ждать, что застройщик заберет оплату сразу после перевода;

• рассчитывать, что сумму разрешат снять когда угодно;

• смешивать раскрытие счета с вручением ключей;

• отправлять оплату по реквизитам, не сверив их с договором;

• верить, что эскроу страхует от любых бед при покупке новостройки.

Из-за таких промахов люди либо зря нервничают, либо ошибаются прямо на сделке. Стоит разобраться в механике счета – и почти все они отпадают.

Смысл эскроу в одном: не дать застройщику забрать оплату дольщика прежде срока. Пока идет стройка, сумма лежит в банке, а к девелоперу уходит только когда он закроет условия и достроит дом.

Для дольщика это одна из главных страховок при покупке строящегося жилья. И все же она не отменяет здравой осторожности. Изучите ДДУ, компанию, проект и реквизиты – и сделка по квартире в новостройке обойдется без сюрпризов.