Получить собственное жилье кажется невозможным делом, когда не знаешь, с чего начать. В этой статье мы детально опишем процесс, чтобы объяснить все тонкости и нюансы.

Последовательность покупки квартиры в ипотеку в новостройке

Как купить квартиру в ипотеку самостоятельно: инструкция и чек-лист.

Большинство людей в определенный момент приходит к мысли: нужно брать кредит. Это доступный и довольно выгодный вариант как обзавестись своим жильем, если нет всей суммы для оплаты недвижимости. Оформить ипотеку можно самостоятельно. Детально опишем процесс, чтобы объяснить все тонкости и нюансы.

Купить квартиру в ипотеку: как начать?

Получить собственное жилье кажется невозможным делом, когда не знаешь, с чего начать. Мы напишем примерную инструкцию, чтобы вы представляли, как купить новую квартиру в ипотеку:

• первичная подготовка: изучение рынка кредитования и недвижимости;

• определиться с банком-кредитором и ознакомиться со всеми требованиями по выдачи займа;

• подача документов в ипотечный отдел и получение одобрения;

• поиск жилья, которое подходит под условия кредитования и ваши требования;

• оценка объекта аккредитованным специалистом;

• подача документов по выбранной недвижимости в банк и присвоение им статуса «одобрено»;

• совершение сделки.

Дальше рассмотрим каждый пункт чек-листа подробнее.

Оцениваем финансовый рынок и свои возможности

В свободном доступе достаточно разной информации по кредитам. Банки предлагают похожие условия, но принципиальные отличия все же есть. Где-то процент по кредиту можно снизить, где-то дополнительно предлагают скидки от застройщика-партнера, где-то привлекают клиентов дополнительными услугами и бонусами. 

Изучите официальные сайты банков, сравните процентные ставки, график выплаты и определите свои возможности по выплатам. Несколько советов, как это лучше сделать: 

• воспользуйтесь кредитным калькулятором и самостоятельно рассчитайте, сколько лет и какую сумму вам придется платить, и на что вообще вы можете претендовать;

• направьте заявки на ипотеку сразу в несколько банков, за вас все рассчитают специалисты и предоставят точную и более полную информацию;

• серьезно отнеситесь к заполняемой анкете: не завышайте ежемесячный доход. Сумма должна быть реальной, чтобы условия кредита были выполнимы;

• отличный метод оценить платежеспособность — попробуйте несколько месяцев откладывать сумму, которую придется тратить на погашение кредита. Так вы лучше поймете свои финансовые возможности и обзаведетесь небольшим накоплением.

Как можно купить квартиру: ипотека будет одобрена?

Очень многие моменты при покупке жилья и оформлении кредита зависят именно от банка. Там определяют, какую сумму вы сможете получить и на какое жилье потратить. Основные требования банков к получателям кредита, без которых ипотеку могут не одобрить:

• возраст получателя кредита. В большинстве случаев идет градация от 18 до 75 лет. В зависимости от конкретной программы возраст может быть изменен в ту или иную сторону. Срок выдачи ипотеки напрямую зависит от прожитых лет — чем старше заемщик, тем меньше времени для оплаты кредита;

• наличие работы. Без официального трудоустройства и в некоторых случаях без определенного стажа получить одобрение банка не получится;

• хорошая кредитная история. Каждый банк в индивидуальном порядке рассматривает просроченные оплаты по предыдущим займам. Где-то закроют глаза на прошлые задолженности по платежам, а где-то откажут даже за минимальные провинности;

• размер дохода кредитополучателя. Уровень официальной зарплаты должен быть выше ежемесячных выплат как минимум на 50-60%;

• социальная репутация. При оформлении ипотеки проверяется дееспособность заемщика, не состоит ли он на учете в специальных учреждениях, не был ли судим. 

Если по всем основным требованиям вы подходите безукоризненно, то дальше нужно составить список банковских учреждений.

Внимательно выбираем кредитора

Самый надежный вариант — выбрать банк, который поддерживает госпрограммы. Перечень таких организаций утверждает Министерство Финансов. Если наличие господдержки не сильно вызывает доверия, то можно оценить по отзывам и показателям надежности. Просмотрите требования и условия выдачи кредита:

• какая валюта доступна. Если необходимо взять ипотеку в иностранной валюте, то не забывайте, что и выплаты будут рассчитаны в ней же. Чаще всего, это не выгодно из-за динамики курса;

• сколько нужно на первоначальный взнос. Условие является обязательным у всех банков, но минимальный процент выплаты отличается;

• какой срок и график погашения долга. Для одного и того же заемщика у разных учреждений он может отличаться;

• есть ли возможность рефинансирования кредита? Со временем могут появиться варианты кредита с более низким процентом. Вы сможете погасить предыдущую ипотеку и сократить сумму выплат;

• уточните про дополнительные платежи. Нужна ли вам дорогостоящая страховка, какие предусмотрены штрафы за просроченную оплату, есть ли комиссии и сборы.

    Обратите внимание на вид платежей: дифференцированный или аннуитентный. В первом случае применяется классическая схема ежемесячного платежа. С каждым месяцем сумма оплаты уменьшается, потому что процент пересчитывается на оставшуюся сумму долга. Во втором случае банк фиксирует платеж, заемщик выплачивает сначала проценты, а после уже основной долг. Дифференцированный способ является более выгодным для кредитополучателя.

Подаем заявку в банковское учреждение

Как купить квартиру в ипотеку в Сбербанке, Центр-инвест или любом другом банке России? Подать заявку через онлайн-сервис или в отделении выбранного банка. Если предварительно ваш запрос одобрили, то пройти дополнительную проверку все равно придется. Менеджеры банка оценят платежеспособность, трудоустройство и другие параметры. Если статус «одобрено» будет присутствовать после всех проверок, то можно смело приступать к поиску жилья. Также надо уточнить требования банка к недвижимости, на которую распространяется ипотечная программа. 

На поиск жилья будет время от трех месяцев до полугода, в зависимости от условий выбранного кредитора. Сразу стоит уточнить, есть ли у банка застройщики-партнеры. При сотрудничестве с ними возможны скидки на процент по кредиту или другие бонусы. Если вы уже выбрали жилье в строящемся доме, то выясните, есть ли он в списках компании-партнеров. Можно действовать и по обратному принципу: узнайте, с какими банками сотрудничает застройщик. Возможно, что их условия вам также подойдут.

Выбираем жилье: вторичное или новостройка от застройщика?

Для некоторых программ кредитования с господдержкой имеет ключевое значение статус жилья: новое или вторичное. Многие программы рассчитаны только на квартиры от застройщика. Для жителей Дальнего Востока есть допущения: господдержка распространяется и на покупку вторичного жилья.

Как купить квартиру в ипотеку ребенку или себе? Узнать требования кредиторов к приобретаемым квадратным метрам. Вот основные из них:

• недвижимость не должна быть в списках на реновацию или снос;

• статус дома — жилой, не находится в списке аварийных;

• все перепланировки, если такие имеются, должны быть официально внесены в техническую документацию;

• жилая недвижимость должна иметь все необходимые коммуникации: электроэнергия, газ, вода;

• в квартире не могут быть зарегистрированы несовершеннолетние на момент приобретения жилья.

Если будут соблюдены все вышеперечисленные требования, то с большой вероятностью объект одобрят для кредитования. 

В случае с ипотекой на вторичное жилье, обязательно нужно провести оценку недвижимости (оценка ликвидности жилого объекта). Проще всего воспользоваться компаниями, которые сотрудничают с банком. Работа таких фирм не вызовет сомнений у ипотечных менеджеров. Клиент вправе пригласить сторонние организации для оценки жилья, однако банк будет проверять достоверность полученных данных. Процедура сделана для того, чтобы дополнительно перестраховаться от невыплаты заемщиком долга. Приобретаемое жилье автоматически является залогом по кредиту. И его стоимость должна соответствовать рыночной.

Как выгодно купить квартиру в ипотеку: инструкция

Не спешите с выбором жилья. Если цель — завести семью и детей, то квартира-студия не ваш вариант, даже если на нее хватает накоплений. Пользуйтесь своим социальным положением, чтобы получить самую выгодную ставку по кредиту и приобрести более комфортное жилье. В зависимости от вида деятельности, региона проживания, семейного положения, вы можете рассчитывать на такие программы кредитования по сниженной ставке:

• Молодым семьям. Возраст каждого члена семьи — до 35 лет. Бонус ипотеки в том, что выдается субсидия до 30% или до 35% при наличии детей;

• Семейная. Кредит под 6% доступен семьям с двумя и более детьми на новостройки от юридических лиц;

• Военная. Лица, занятые на военной службе, получают от государства субсидию на погашение части кредита или как первоначальный взнос;

• Дальневосточная. Ставка — от 2%, главное иметь дальневосточную прописку.

    Есть еще много вариантов госпрограмм и просто льготных предложений. Подробнее о требованиях к заемщикам, условиям выдачи кредита необходимо уточнить в выбранном банке. Интересуйтесь скидками, шансами снизить процент и будущими акциями.

Последний этап — совершение сделки

Когда все документы по объекту недвижимости одобрены, три стороны сделки встречаются в банке: специалист от кредитного отдела, представитель продавца (или сам продавец) и покупатель. Пошаговая инструкция, как купить квартиру в ипотеку и завершить сделку:

• в присутствии трех сторон проверяется оформление всех документов и составляется договор купли-продажи. Внимательно читайте условия, перепроверьте процентную ставку, подписи, вписанные суммы. Любая самая маленькая ошибка приведет к задержкам или вовсе отмене процедуры;

• расчет с продавцом заранее оговоренным способом. Это может быть безналичный перевод средств на счет продавца или аренда банковской ячейки. Во втором случае процесс будет более безопасен как для продавца, так и для покупателя. Срок аренды — 1 месяц. Как только покупатель оформляет право собственности, продавец получает доступ к ячейке. Также продавец оформляет расписку о получении всех средств по договору;

• регистрация права собственности квартиры в ЕГРН. Обязательно вносить в Росреестр залоговый, ипотечный и договор купли-продажи имущества. Срок проведения процедуры от 5 до 7 дней. В качестве собственника во всех документах будет указан заемщик, однако за квартирой останутся некоторые условия. Ее нельзя подарить, обменять или продать до полной выплаты ипотеки. Более того, будет запрещена сдача такого жилья в аренду, если в договоре это дополнительно не оговаривалось.

Купить квартиру в ипотеку можно самостоятельно. Кажется, что нет ничего сложного. Главное, быть внимательным к документации, выбрать подходящее жилье и самый выгодный кредит. Если в чем-то у вас возникнут сомнения и вопросы, то всегда можно обратиться к специалистам на любом этапе покупки.