При разводе квартира часто становится главным предметом спора. По общему правилу жилье, купленное в браке, считается совместной собственностью супругов, даже если право зарегистрировано только на одного из них. Но это правило действует не всегда. Значение имеет не только сам факт покупки в браке, но и то, на каких условиях квартира была приобретена.
В статье рассказываем, как разделить квартиру, купленную в браке, когда она подлежит разделу, а когда остается в личной собственности мужа либо жены.
Как делится квартира при разводе супругов
Квартира, которую супруги приобрели в браке, по общему правилу входит в состав их совместного имущества. Поэтому при разделе имущества доли мужа и жены признаются равными, если другой порядок заранее не закреплен в брачном договоре.
При разделе квартиры неважно, кто платил за ее покупку и на кого зарегистрировано право собственности. Если жилье приобрели во время брака, оно относится к общему имуществу супругов. Это правило действует и тогда, когда у одного из них не было собственного дохода — например, если он занимался детьми или вел домашнее хозяйство.
Но правило 50/50 действует не всегда. Суд может определить доли иначе, если этого требуют интересы несовершеннолетних детей или обстоятельства конкретного спора. Поэтому равенство долей — это общее правило, но окончательное решение зависит от ситуации в семье и представленных документов.
Когда квартира не делится при разводе
Не всегда квартира, которой супруги пользовались в браке, считается совместной собственностью. Жилье не делится, если оно:
-
куплено одним из супругов до брака;
-
получено по безвозмездной сделке (дарение, наследство)
-
приватизировано на одного супруга.
Во всех этих случаях квартира считается личной собственностью и при разводе не делится.
Но и здесь есть исключение. Если в такую квартиру во время брака вложили общие деньги и это заметно увеличило ее стоимость, суд может признать ее совместной собственностью. Обычно речь идет о капитальном ремонте, реконструкции или переоборудовании.
Способы раздела квартиры при разводе
Разделить квартиру можно по соглашению или через суд. Первый вариант подходит, если супруги смогли договориться, кому достанется жилье, будут ли доли и нужна ли компенсация. Второй — если есть разногласия, которые не получается урегулировать.
Добровольное соглашение
Если стороны пришли к согласию, они могут сами определить, как поделить квартиру между супругами. Например, установить доли, оставить квартиру одному из них с выплатой компенсации или договориться о продаже объекта и разделе денег. Такое соглашение нужно удостоверить у нотариуса. Без нотариального оформления оно не будет иметь юридической силы, что сделает невозможной последующую перерегистрацию прав.
Через суд
Когда договориться не удается, разделом занимается суд. Он сначала устанавливает, какое имущество супруги приобрели как общее, затем решает, в каких долях его распределить, и после этого определяет, кому достанется квартира. Если один из супругов получает больше, чем ему положено по его доле, разницу компенсируют деньгами.
Раздел квартиры в ипотеке при разводе
Если квартира куплена в ипотеку, при разводе нужно делить не только жилье, но и долг по кредиту. По закону общие долги супругов распределяются пропорционально тем долям, которые они получают при разделе имущества.
Главная особенность ипотечной квартиры в том, что она находится в залоге у банка. Закон об ипотеке прямо говорит, что отчуждение заложенного имущества возможно только с согласия залогодержателя. Поэтому продать недвижимость, передать одному из супругов или переоформить на другого без учета позиции банка не получится.
На практике у супругов есть несколько вариантов:
-
переоформить кредит на одного супруга, если банк согласен;
-
продать квартиру, погасить ипотеку и разделить оставшиеся деньги;
-
оставить квартиру одному супругу и выплатить второму компенсацию;
-
сохранить общую собственность и продолжать выплачивать кредит вместе.
Поэтому раздел квартиры в ипотеке при разводе всегда сложнее обычного раздела недвижимости. Здесь нужно учитывать сразу три вещи: право собственности, кредитный договор и залог банка. Без этого договоренность между супругами просто не сработает и не повлечет юридических последствий.
Если квартира оформлена на одного супруга
Если квартира куплена в браке, оформление на одного супруга само по себе не делает ее личной собственностью. По общему правилу такое жилье считается совместно нажитым имуществом и подлежит разделу наравне с другим общим имуществом супругов. Закон прямо говорит, что значение не имеет ни запись в ЕГРН, ни то, кем именно внесены деньги за покупку.
Именно поэтому ответ на частый вопрос «квартира в браке на одного делится или нет» в большинстве случаев будет положительным: да, делится. Исключение составляют ситуации, когда квартира относится к личному имуществу одного из супругов, например куплена до брака, получена по наследству или в дар. Во всех остальных случаях ориентироваться нужно не на запись о собственнике, а на время и основания покупки жилья.
Денежная компенсация при разделе квартиры
Если квартира полностью остается одному супругу, второй может получить денежную компенсацию. Такой вариант используют, когда делить жилье на доли неудобно или супруги хотят сразу закрыть вопрос с собственностью.
Размер компенсации считают не по той цене, за которую квартиру когда-то купили, а по ее стоимости на момент раздела. Поэтому в таких спорах часто заказывают оценку рыночной стоимости квартиры. Сначала определяют долю каждого супруга, потом считают стоимость этой доли, и уже от нее рассчитывают компенсацию.
Налоги при разделе квартиры
Раздел квартиры между супругами сам по себе не приводит к получению дохода. Поэтому, если общее имущество делят по брачному договору или соглашению о разделе, НДФЛ платить не нужно.
Налог может возникнуть позже — например, если после раздела квартиру или долю в ней продадут. В общем случае минимальный срок владения для продажи без НДФЛ составляет 5 лет. Если продается единственное жилье, а также квартира, полученная по безвозмездной сделки от близкого родственника либо в результате приватизации, срок сокращается до 3 лет.
Для единственного жилья есть важное условие: на момент продажи у собственника не должно быть другой квартиры или дома. Исключение делают только для жилья, которое сам продавец или его супруг купили не раньше чем за 90 дней до продажи прежнего объекта.
Частые ошибки при разделе квартиры
При разделе квартиры важно не только знать свои права, но и не допускать ошибок, из-за которых спор может затянуться.
Самые частые ошибки:
-
пытаться скрыть имущество — это усложняет спор и может повлиять на позицию суда;
-
не учитывать банк при ипотеке — если квартира в залоге, без банка не получится решить вопрос с продажей, переоформлением кредита или сменой собственника;
-
договариваться устно — без нотариального соглашения такие договоренности легко оспорить;
-
неправильно оценивать стоимость квартиры — без рыночной оценки трудно определить размер долей и компенсации;
-
считать, что квартира не делится, если оформлена на одного супруга — сама запись в ЕГРН не меняет режим совместной собственности.
Перед разделом важно собрать документы, определить стоимость квартиры и сразу понять, получится ли договориться без суда. Это поможет избежать лишних споров и потери времени.
Заключение
Жилье, купленное в браке, по общему правилу считается общим имуществом супругов. При этом совершенно не важно, на кого оформлено право собственности, кто вносил деньги за покупку и кто указан в ЕГРН. Исключения есть, но они связаны с основаниями приобретения жилья, а не с записью о собственнике.
Разделить квартиру можно разными способами: по нотариальному соглашению, через суд, с выделением долей, выплатой компенсации или продажей жилья и разделом денег. Если квартира находится в ипотеке, при разделе нужно учитывать и обязательства перед банком.
На практике лучше договариваться, чем доводить спор до суда. Грамотный подход, точная оценка квартиры и правильно оформленные документы помогут избежать конфликтов, лишних расходов и затяжных разбирательств.
