Квартира — дорогостоящая покупка, поэтому важно найти максимально подходящий вариант и не нарваться на мошенников. В статье рассказываем, как не выходя из дома вычислить нечестного застройщика, какие документы дают гарантию, что ваши деньги не пропадут зря, и что важно узнать о квартире до покупки.
Проверьте репутацию
Перед тем, как задавать вопросы застройщику при покупке квартиры в новостройке, проверьте его репутацию. Собрать нужную информацию о строительной фирме можно сидя за компьютером. Вот на что важно обратить внимание при выборе застройщика: опыт в сфере строительства, количество сданных объектов, задержки в строительстве, качество сданных объектов, наличие задолженностей и исков, аккредитация компании на официальном сайте и разрешительная документация.
Опыт работы
Чем дольше существует компания, тем больше она внушает доверия. Но, даже если застройщик уже давно на рынке, не стоит слепо ему доверять. Если компания существует 10 лет, а первый дом сдан 1 год назад, то это признак недобросовестного застройщика. Или если за те же 10 лет застройщиком сдано всего 3 дома, то есть вероятность, что сроки сдачи постоянно затягивались.
Деловая репутация
Посмотрите на сайте компании, с кем застройщик сотрудничает. Часто надежные строительные фирмы аккредитованы ведущими банками: Тинькофф, Сбербанк, Альфа. Или региональными лидирующими банками — в каждом городе они свои. Проверяйте информацию в банке, записан ли застройщик у них как партнер.
Задержки в строительстве
Конечно, от рисков никто не застрахован. Например, если несколько лет назад был единичный срыв сроков, но в остальных проектах нет замечаний, то можно довериться. Но если застройщик систематически продлевает сроки ввода в эксплуатацию, то ждать ключей вовремя не придется. Некоторые компании регулярно выкладывают фото и видеоотчеты со стройки или ведут онлайн трансляцию. Вы сами можете убедиться, что работа двигается, перейдя на сайт ЖК.
Узнайте, есть ли задолженности и банкротство
Долги застройщика могут привести его к банкротству, и тогда объект будет заморожен. Проверить застройщика на налоговые долги можно на сайте ФНС. Узнать, банкротиться ли компания, — на сайте ЕФРСБ.
Проверьте наличие судебных исков
Важно понимать, что судебные иски есть даже у добросовестных застройщиков. Обратите внимание на 2 вещи:
-
Большое количество исков от обманутых дольщиков, подрядчиков или арендаторов земельного участка под застройку.
-
Большие суммы исков, которые почти равняются или превышают активы застройщика.
Узнать о поданых исках можно на сайте районного суда по месту регистрации строительной фирмы. О делах, которые уже рассмотрел суд и вынес приговор, — на сайте ФССП.
Почитайте отзывы и посмотрите рейтинги
Точно убедиться в надежности компании помогут отзывы и специальные сервисы.
Где почитать отзывы
ECPU.RU — сайт, где собраны отзывы на застройщиков новостроек из разных регионов России.
ZOON — здесь люди оставляют отзывы на все, в том числе и на новостройки. Выбирайте свой регион и ищите отзывы на ЖК.
Где посмотреть рейтинг застройщиков
Единый ресурс застройщиков — сайт, на котором есть рейтинг. Он выстраивается на основе сроков сдачи предыдущих объектов.
Единый реестр проблемных объектов — можно найти, какие объекты у каких застройщиков были не закончены.
ЦИАН — у них есть рейтинг компаний по разным регионам. Он составляется с учетом числа сданных домов, строящихся ЖК, года основания и объемами предложения.
Реестр проблемных застройщиков — ведется Министерством строительного комплекса Московской области, подобные есть и в других регионах.
Какие документы обязательно должны быть у застройщика?
В отделе продаж попросите сотрудника предъявить вам документы, которые должны быть у каждого застройщика:
-
Проектная декларация.
-
Разрешение на строительство.
-
Документ на землю.
-
Договор с коммунальной компанией.
-
Проект договора на приобретение объекта.
Проектная декларация
Это документ, в котором фиксируются все этапы работ за прошлые и нынешние объекты. Декларация должна обновляться каждый квартал. Отсутствие актуальной информации в декларации — признак того, что работы не ведутся.
Также в декларации указываются финансовые потоки компании — дебиторские и кредиторские задолженности. Кредиторские — это сумма, которую строительная компания должна банкам. Дебиторские — это сумма, которую должны фирме: рассрочки, займы от юрлиц. Проследите, как менялась дебиторская и кредитная задолженности. Если эти показатели с каждым кварталом не уменьшались, то это показатель ненадежности компании.
Разрешение на строительство
Само наличие документов еще не говорит, что у застройщика есть разрешение на строительство. Его нужно найти в реестре разрешений на строительство. В каждом регионе он свой. Вот пример московского реестра. Введите номер недвижимости и дату публикации. Если ничего не нашлось, значит документы подделка и никакого разрешения на строительство у компании нет.
Документ на землю
В нем должно быть указано, что участок либо принадлежит застройщику, либо сдается в аренду. Только эти два варианта гарантируют вам безопасную сделку.
Какой договор оформлять с застройщиком?
Единственно верный вариант — это договор долевого участия или переуступки (если объект перепродает физическое лицо). Вексельные схемы, предварительные договоры купли-продажи, ЖСК говорят о недобросовестности строительной компании.
Также спросите оформляет ли застройщик эскроу-счет — это трехсторонний договор, который заключается между тремя лицами: застройщик, покупатель и эскроу-агент, например банк.
Зачем нужен эскроу-счет? Чтобы деньги дольщика остались в безопасности. Как это работает. Сперва дольщик вносить деньги на счет в банке. Эти средства замораживаются и выплачиваются строительной фирме только тогда, когда дом сдается в эксплуатацию. В других случаях вернете свои деньги назад.
Если компания не хочет оформлять эскроу-счет, то с ним лучше не связываться. Иначе есть риск потерять сбережения.
Вопросы про инфраструктуру и управляющую компанию
Если выяснили по предыдущим вопросам, что застройщик добросовестный и вы не зря потратите деньги, то самое время узнать об удобстве новостройке.
Задайте вопрос застройщику дома, какие объекты будут возводиться рядом, есть ли план благоустройства и прилегающих зданий. О таком неудобстве лучше сразу узнать заранее, чтобы не попасть в неприятную ситуацию. Стройка — это шум и пыль не на 1 год.
Также поинтересуйтесь транспортной инфраструктурой, парковками/паркингами, шаговой доступности к образовательным и здравоохранительным учреждениям. Прикиньте расстояние до вашей работы и не придется ли стоять в многочасовых пробках.
И немаловажный вопрос: кто будет управляющей компанией после сдачи дома? После сдачи дома жильцы могут переизбрать УК только спустя год.
Чек-лист вопросов застройщику новостройки
Давайте кратко резюмируем, какие вопросы задавать застройщику при покупке новостройки:
-
Какой опыт у строительной фирмы?
-
С какими банками сотрудничает?
-
Были ли задержки в строительстве и сколько?
-
Есть ли задержки или банкротства?
-
Есть ли судебные иски?
-
Обновляется ли проектная декларация?
-
Есть ли разрешение на строительство и документы на землю?
-
Оформляет ли договор долевого строительства или переуступки и открывает эскроу-счет?
-
Планирует ли строить рядом с новостройкой другие здания?
-
Где есть ближайшие остановки, учебные заведения, поликлиника, парки, магазины и аптеки?
Хотите избежать проблем с недобросовестным застройщиком? Обращайтесь в LDV Development. Наша компания зарекомендовала себя как надежный партнер в строительной отрасли, предоставляя клиентам качественное жилье и высокий уровень сервиса.
