Одобрение ипотеки — это еще не кредитный договор. Банк подтвердил сумму, ставку и срок, но окончательно эти цифры закрепляются только при подписании. Поэтому изменить условия ипотеки после одобрения можно: пока договор не подписан, заемщик вправе уточнить сумму кредита, срок, первый взнос или выбрать другую квартиру.
Причины для правок появляются постоянно. Заемщик находит вариант дешевле или дороже, продавец меняет цену, появляется возможность вложить больше своих денег или добавить созаемщика. В каждом из этих случаев одобренные условия приходится пересчитывать.
Заемщика при этом беспокоит одно: не отменит ли банк решение из-за любой правки. На практике часть изменений проходит спокойно, а часть банк отправляет на повторную проверку или новую заявку. Все зависит от того, какой параметр меняется и как он влияет на платежеспособность.
В статье рассказываем, можно ли изменить ипотеку после одобрения, какие параметры кредита разрешено поменять, когда банк назначает повторное рассмотрение заявки и что приводит к отказу.
Что означает одобрение ипотечной заявки
Одобрение — это согласие банка выдать кредит конкретному заемщику. Перед ним банк проверяет доход, занятость и кредитную историю, а затем называет сумму, ставку, срок и программу. Но касается это согласие только самого заемщика.
Следующий этап — проверка квартиры. Ипотека после одобрения проходит второй круг: банк смотрит юридическую чистоту объекта, состояние дома и его оценочную стоимость. Кредит выдают лишь тогда, когда требованиям отвечает и заемщик, и жилье.
Важно различать предварительное и полное одобрение. Предварительное банк дает по короткой анкете, часто автоматически, и оно ни к чему не обязывает. Полное приходит после проверки документов, и именно оно фиксирует параметры кредита.
У одобрения есть срок. Обычно он составляет от 30 до 90 дней, а у части банков доходит до 120. Если за это время выйти на сделку не удалось, заемщик обновляет справку о доходах и выписки, после чего банк рассматривает заявку заново.
До подписания договора предложение банка не окончательно, потому что индивидуальные условия кредита вступают в силу только после подписи заемщика. Поэтому за вопросом «банк одобрил ипотеку — что делать дальше» стоит не риск потерять одобрение, а обычный порядок согласования правок.
Какие условия ипотеки можно изменить после одобрения: сумма, срок, взнос и объект
До подписания договора банк допускает правки, но относится к ним по-разному: одни принимает сразу, другие отправляет на повторную проверку. Ниже — что именно можно поменять и как изменить параметры ипотеки без потери одобрения.
● Изменить сумму ипотеки можно в обе стороны. Если жилье оказалось дешевле, банк уменьшает кредит без новой заявки. Если нужна сумма больше, заявку рассматривают заново и снова проверяют платежеспособность. Меньше 300 тысяч рублей ипотеку обычно не выдают.
● Изменить первоначальный взнос проще в большую сторону: чем больше своих денег вносит покупатель, тем меньше сумма кредита. А вот опустить взнос ниже минимума по программе нельзя — чаще всего порог начинается от 15–20%.
● Изменить срок ипотеки тоже реально, но срок влияет на ежемесячный платеж и переплату, поэтому банк пересматривает заявку.
● Стоимость квартиры напрямую меняет расчет кредита и взноса, поэтому этому случаю ниже отведен отдельный раздел.
● Заменить объект недвижимости после одобрения разрешено, однако новая квартира проходит оценку и юридическую проверку с нуля.
● Дату сделки можно сдвинуть внутри срока одобрения. Если же срок истекает, решение придется обновлять.
Отдельный случай — смена программы. Переход со вторичного жилья на новостройку меняет ставку и условия, поэтому банк почти всегда назначает повторную проверку.
В каких случаях банк может пересмотреть решение
Не каждое изменение условий ипотеки проходит гладко. Если правка затрагивает доход или долги заемщика, банк заново оценивает платежеспособность, а по итогам такой повторной проверки решение могут изменить или отменить.
Чаще всего одобрение пересматривают, когда:
● снизился официальный доход;
● появились новые кредиты, рассрочки или кредитные карты;
● в кредитной истории возникли свежие просрочки;
● заемщик сменил работу, а стаж на новом месте небольшой;
● изменился состав заемщиков или созаемщиков;
● выбранная квартира не подходит под требования банка.
Логика здесь простая. Одобрение банк рассчитывал под конкретный доход и текущую долговую нагрузку. Новый кредит перед сделкой эту нагрузку увеличивает, а вместе с ней растет и риск для банка. Когда платежи по всем обязательствам приближаются к трети дохода, шансы на ипотеку падают.
Можно ли изменить созаемщика или заемщика
Состав участников сделки тоже можно поменять до подписания договора, но каждое такое решение банк проверяет отдельно.
Созаемщика добавляют, когда одобренной суммы не хватает. Банк складывает доходы всех участников — обычно их не больше трех — и повышает доступный лимит. От нового созаемщика понадобятся свои документы: справка о доходах, сведения о занятости и согласие на проверку кредитной истории.
Вывести созаемщика тоже можно, но его доход мог учитываться при расчете. Тогда одобренную сумму уменьшат, и восполнить ее придется либо собственным доходом, либо другим участником. Отдельно стоит помнить про супругов: муж или жена становятся созаемщиком по умолчанию, если между ними нет брачного договора.
А вот изменить заемщика по ипотеке целиком не выйдет. Одобрение оформлено на конкретного человека, поэтому другой заемщик для банка — это новая заявка и полная проверка с самого начала.
Что делать, если изменилась стоимость квартиры
Цена квартиры до сделки меняется часто: продавец поднимает стоимость, находится вариант дешевле или оценка показывает другую сумму. В каждом из этих случаев расчет кредита приходится пересматривать.
Если квартира дороже одобренной суммы, кредита на покупку не хватит. Выходов три: попросить банк увеличить сумму, добавить своих денег к первому взносу или привлечь созаемщика с дополнительным доходом. Первый вариант — это новая проверка, поэтому его согласуют заранее.
Если квартира дешевле, банк просто уменьшает кредит, ведь больше, чем нужно на сделку, он не выдает. Первоначальный взнос при этом в процентах становится выше, и для банка это плюс.
Как оценка объекта влияет на сумму кредита
На сумму кредита влияет не только цена в договоре, но и оценка квартиры, потому что банк берет за основу меньшую из двух величин. Если оценщик насчитал меньше, чем просит продавец, разницу покупатель добавляет из своих денег. Поэтому итоговая сумма кредита часто отличается от той, что стояла в первоначальном одобрении.
Частые ошибки после получения одобрения ипотеки
Часть сложностей появляется уже после одобрения, и виноват в них обычно сам заемщик. До выхода на сделку лучше не совершать таких действий:
● брать новый кредит или оформлять кредитную карту;
● менять работу или увольняться;
● допускать просрочки по текущим платежам;
● скрывать от банка снижение дохода;
● менять условия сделки, не предупредив кредитора;
● откладывать выбор квартиры до конца срока одобрения.
Дело в том, что после одобрения банк не перестает следить за заемщиком. Перед самой выдачей он часто повторно запрашивает кредитную историю и проверяет занятость. Поэтому новый кредит или увольнение обнаруживаются именно перед сделкой, когда сохранить одобрение уже труднее.
Вывод простой: до подписания договора не стоит менять работу и брать новые займы, а о любых вынужденных переменах лучше сообщить банку заранее.
