С низким доходом или при неидеальной кредитной истории получить ипотеку бывает непросто — банк может отказать или предложить заем на менее выгодных условиях. В таких случаях проблему можно решить за счет привлечения созаемщика.
Кто такой созаемщик в ипотеке? Это человек, который вместе с основным заемщиком несет равную ответственность по выплате кредита.
Сегодня эта практика особенно актуальна: рост цен на жилье и ужесточение требований банков вынуждают многих искать дополнительные способы подтверждения платежеспособности.
Рассказываем, кто может быть созаемщиком, какие права и обязанности он имеет, а также какие риски берет на себя этот участник сделки.
Созаемщик это кто в ипотеке простыми словами
Созаемщик в ипотеке — это человек, который вместе с основным заемщиком заключает кредитный договор и несет равную ответственность за выплату долга. Для банка его участие — дополнительная гарантия, что кредит будет погашен в срок.
Отличие от основного заемщика в том, что ипотека оформляется на имя титульного заемщика. Титульный созаемщик в ипотеке: кто это? Если кратко, это человек, который становится собственником жилья.
Созаемщик же участвует в сделке, но не обязательно получает долю в собственности.
Проще говоря, созаемщик — это человек, который берет кредит вместе с вами и обязуется выплачивать его на тех же условиях, что и вы.
Зачем нужен созаемщик: когда без него не обойтись
Созаемщик нужен тогда, когда без его участия одобрить ипотеку будет сложно или невозможно. Банк рассматривает доходы всех участников сделки, суммирует их и на этой основе рассчитывает максимально доступную сумму кредита.
Основные ситуации, когда без созаемщика не обойтись:
-
недостаточный доход заемщика: если зарплата или официальный доход слишком малы для нужной суммы кредита, участие созаемщика повышает шансы на одобрение;
-
участие в льготных программах: в некоторых случаях, например по Дальневосточной ипотеке, доходы всех участников позволяют пройти по условиям программы и получить более выгодную ставку;
-
увеличение суммы кредита — совместный доход титульного заемщика и созаемщика дает возможность взять ипотеку на большую сумму.
Банк фиксирует ответственность каждого участника в договоре: если один не сможет вносить платежи, обязанность переходит к другому в полном объеме.
Кто может быть созаемщиком по Дальневосточной ипотеке? Никаких особых требований к участникам таких сделок не предъявляется. Во главу угла ставится не прописка на территории ДФО, а достаточный уровень дохода, за счет которого при необходимости можно закрыть кредит.
Кто может стать созаемщиком по ипотеке
Банки оценивают созаемщика практически так же, как основного заявителя. Ключевые требования обычно касаются:
-
Возраста. Как правило, от 18 лет; верхний предел устанавливается с привязкой к моменту фактического погашения кредита — обычно банки требуют, чтобы к окончанию срока возраст не превышал 65–75 лет (в разных банках — по-разному).
-
Гражданства. Чаще всего требуется гражданство РФ. Для иностранцев возможны отдельные условия или ограничения.
-
Дохода и платежеспособности. Банк учитывает официальные доходы созаемщика при расчете максимально допустимой суммы кредита. Чем выше подтвержденный доход — тем больше шансов получить одобрение.
Кредитной истории и отсутствия банкротства. Наличие просрочек, действующих исполнительных производств или факта банкротства существенно снижает шанс стать созаемщиком. Банк проверяет КИ у всех участников сделки.
Регистрации и документов. Наличие постоянной или временной регистрации в РФ и стандартный пакет документов (паспорт, иногда СНИЛС/ИНН и справки о доходах) — обычное требование.
Чаще всего в качестве созаемщиков привлекают супругу или супруга, родителей или других близких родственников. Но по факту выступать в этой роли может любой дееспособный человек — друг, коллега, знакомый.
Максимальное число участников по одной ипотеке отличается по продуктам, но часто банк ограничивает число заёмщиков и созаёмщиков (включая титульного) — это стоит уточнять в конкретном банке. (В некоторых условиях упоминается ограничение до трёх участников и отдельные исключения для семейных программ.)
Если недвижимость приобретается в браке, второй супруг по умолчанию может становится созаемщиком, так в соответствии с нормами Семейного кодекса он считается совладельцем имущества как совместно нажитого. Но не все так однозначно. Супруг вправе отказаться от участия в сделке, но в этом случае семейной паре нужно заключить брачный договор с режимом раздельной собственности
В рамках специальных государственных программ, включая Дальневосточную ипотеку, есть свои нюансы по составу созаемщиков. Часто владельцы целевых сертификатов на покупку жилья могут быть включены в сделку в качестве созаемщиков даже при слабой платежеспособности. При этом в рамках таких программ регистрация в ДФО не всегда обязательна.
Права созаемщика по ипотеке
Имеет ли созаемщик по ипотеке право на квартиру? Созаемщик по ипотеке несет такие же обязанности по выплате кредита, как и титульный заемщик, однако имущественные права на квартиру он получает только при их прямом закреплении в документах. По умолчанию собственником становится титульный заемщик, и участие в выплатах не дает права на недвижимость. Если предполагается, что квартира будет принадлежать и созаемщику, это необходимо отразить в договоре купли-продажи или в соглашении о распределении долей.
У созаемщика есть также право имущественный налоговый вычет. Но оно возникает только при наличии оформленной на него доли в приобретаемом жилье и при условии, что он подтверждает уплату налогов и участие в погашении кредита. Если доли нет, вычет не предоставляется, даже при регулярных выплатах по ипотеке.
Кроме того, созаемщик имеет право получать полную информацию о состоянии ипотечного счета, внесенных платежах, просрочках, пенях и других финансовых показателях, связанных с кредитом. Эти права закрепляются в кредитном договоре.
Еще одно важное право — участие в процедурах рефинансирования ипотеки. Изменение условий кредитного договора возможно только при согласии всех участников сделки, так как они несут солидарную ответственность перед банком.
Ответственность и риски созаемщика
Этот участник сделки отвечает перед банком наравне с основным заявителем, и его участие отражается в кредитной истории.
Прежде чем подписывать ипотечный договор, заемщику необходимо понять с какими рисками он может столкнуться:
-
Финансовая ответственность: созаемщик обязан вносить платежи наравне с заемщиком. При просрочке одного, долг должен погасить второй.
-
Кредитная история: все операции по ипотеке, включая просрочки, фиксируются и у заёмщика, и у созаемщика.
-
Риск снижения платежеспособности: наличие обязательств по ипотеке учитывается банками при рассмотрении заявок на новый кредит, в том числе собственную ипотеку.
-
Возможные конфликты: развод, отказ от своей доли или желание выйти из обязательств не освобождают от ответственности без согласия банка.
По сути, созаемщик берет на себя полную солидарную ответственность, а выйти из договора без одобрения кредитора практически невозможно.
Отличие созаемщика от поручителя
Поручитель отвечает за кредит перед банком, но не является непосредственным участником сделки и не участвует в управлении кредитом. Его обязанность — погасить долг, если основной заявитель не выполняет платежи.
Созаемщик же выступает полноправным участником ипотечного договора, его доход учитывается при расчете кредита, и он несет равную ответственность за выплату займа.
Таким образом, созаемщик активно вовлечен в сделку, а поручитель — это скорее дополнительная гарантия для банка.
Часто задаваемые вопросы
Может ли созаемщик взять ипотеку на себя?
Да, созаемщик может оформить ипотеку на себя, став титульным заемщиком при оформлении нового договора.
Что значит «титульный созаемщик»?
Титульный созаемщик — это основной заемщик, на которого оформлен кредитный договор и счет.
Можно ли выйти из статуса созаемщика?
Выйти можно только с согласия банка и после подписания соглашения о прекращении участия в кредите.
Учитывается ли его доход в другой стране?
Обычно банк учитывает только доходы, подтвержденные в России. В качестве основного заявителя выступают только налоговые резиденты России.
Можно ли заменить созаемщика?
Да, замена возможна при одобрении банка и подписании нового кредитного договора с новым созаемщиком.
Плюсы и минусы роли созаемщика
Преимущества:
-
повышение шансов на одобрение кредита и возможность получить более крупную сумму по низкой процентной ставке;
-
совместное погашение уменьшает финансовую нагрузку на каждого участника;
-
дополнительная поддержка при невозможности погасить долг перед банком — если один не может платить, второй возьмёт на себя обязательства;
-
возможность воспользоваться налоговыми льготами и вернуть часть уплаченных средств;
-
право на долю в приобретаемой недвижимости, даже без оформления брака.
Недостатки:
-
в случае проблем с финансами одного из участников, вся ответственность ложится на второго;
-
возможны споры по поводу распределения долей и продажи недвижимости, особенно если участники заранее не договорились между собой;
-
при задержки платежей портится кредитная история;
-
при распределении долей, продать часть имущества можно только с разрешения второго собственника;
-
вопросы наследования могут осложниться, особенно если участники не состоят в официальном браке — наследство переходит только по завещанию;
-
выход из долевого участия возможен только с согласия кредитора.
Прежде чем принимать решение о совместном участии в ипотечном договоре, рекомендуется тщательно взвесить все плюсы и минусы, обсудить возможные риски и варианты их решения, чтобы избежать конфликтов и неприятных ситуаций в будущем.
Заключение
Созаемщик — ключевой участник ипотечной сделки, наделенным большим объемом прав и обязанностей. Прежде чем соглашаться на эту роль, важно тщательно оценить все риски и зафиксировать все договоренности письменно. Рекомендуется получить консультацию юриста и внимательно изучить условия кредитного договора, чтобы избежать недоразумений и защитить свои интересы.
