В этом году важные нормы налогового законодательства были существенно изменены. Речь идет о расчете налогового вычета при покупке недвижимости: сумма, подлежащая возврату была увеличена. Повышение связано с введением прогрессивной шкалы НДФЛ и касается граждан, чьи доходы облагаются по повышенной ставке. Изменения затрагивают не только суммы, но и условия возврата налога, а значит — пора разобраться, как извлечь максимум выгоды в новых правилах игры.
Налоговый вычет: основные понятия и прошлогодние нормы
Если кратко, это возврат части потраченных на покупку жилья денег.
Ранее в России действовали четкие правила:
-
За налоговую базу брали 2 миллиона рублей. То есть получить можно было не более 260 тысяч рублей (13% от 2 млн).
-
Отдельно компенсировались проценты банка по ипотечному кредиту. Здесь в качестве налоговой базы применяли сумму 3 миллиона рублей. Заемщик мог вернуть не более 390 тысяч рублей (13% от 3 млн).
Получить вычет мог любой гражданин РФ, который платит НДФЛ. Плательщики налога на профессиональный доход (самозанятые) и предприниматели на спецрежимах не могут получить вычет. Подать заявление можно было через ФНС по месту регистрации или через работодателя. Если в текущем году плательщик не использовал всю сумму вычета, она переносилась на следующий.
В 2025 году эта система начисления изменилась. Теперь можно вернуть значительно большие суммы.
Что изменилось
Главное новшество — сумма, подлежащая возврату, зависит от суммы уплаченного НДФЛ. Теперь используется прогрессивная шкала: чем больше зарабатываете, тем больше платите. Вместо 13%, возврат считается по тем ставкам, по которым реально уплачен налог:
-
13% — при доходах до 2,4 млн руб.;
-
15% — от 2,4 до 5 млн руб.;
-
18% — от 5 до 20 млн руб.;
-
20% — от 20 до 50 млн руб.;
-
22% — свыше 50 млн руб.
Рассмотрим на примере. Мужчина за год заработал 7 млн руб. Он купил квартиру за 2 млн руб. В этом случае он может вернуть 360 тыс. руб., потому что часть налога уплачена по ставке 18%.
Предельные суммы налоговой базы не изменились.
Но благодаря новым ставкам возвращаемая сумма увеличивается пропорционально размеру доходов.
Важно: теперь в имущественный вычет можно включить не только стоимость квартиры или дома, но и дополнительные расходы (ремонтные работы, подключение инженерных коммуникаций, расходы на проектную документацию). Это особенно важно для тех, кто покупает строящееся жилье.
Получить вычет за покупку квартиры в 2025 могут оба супруга, при условии, что жилье приобретается в совместную собственность. На каждого из них распространяется установленный лимит. Это значит, что и мужчина, и женщина могут получить до 260 тыс. рублей за покупку квартиры и до 390 тыс. рублей за проценты по ипотеке.
Теперь заявление можно подать не только через ФНС, но и через Госуслуги. ФНС получает данные о сделке и выплатах автоматически из Росреестра и банков, участвующих в ипотеке.
Кто теперь имеет право на вычет: изменения в круге получателей
С 2025 года имущественный налоговый вычет стал доступен более широкому кругу граждан. Законодательство адаптировалось к изменениям в системе налогообложения, а также к современным моделям занятости и дохода. Получить деньги могут только те, кто платит НДФЛ. Это главное и основное требование.
В 2025 году вычет могут оформить:
-
работники по ТД — по-прежнему основная категория, так как НДФЛ удерживается автоматически;
-
индивидуальные предприниматели, если они работают на общей системе налогообложения (спецрежимщики не получают вычет);
-
иностранные граждане со статусом налогового резидента РФ;
-
пенсионеры, студенты, безработные, если они имели облагаемый доход, например от аренды недвижимости.
-
граждане с зарубежными доходами, облагаемыми НДФЛ в России;
-
молодые семьи (при совместной покупке каждый из супругов может заявить вычет в пределах своей доли, а если один из них не работает, второй вправе использовать весь лимит).
Ограничения прежние: оформить возврат можно только один раз (актуально, если лимит уже был исчерпан). Также вычет не предоставляется, если жилье куплено у взаимозависимого лица (речь идет о родственниках, супругах или руководстве). Самозанятые по-прежнему исключены из круга получателей, поскольку не уплачивают НДФЛ.
Особенности возврата налога в 2025 году: как получить вычет
В 2025 году оформление имущественного вычета стало проще благодаря цифровизации налогового администрирования. Основным преимуществом стала электронная подача заявления через ЛК налогоплательщика или портал Госуслуг.
Пошаговая инструкция получения налогового вычета с учетом новых требований:
Шаг 1. Соберите документы (если не используете упрощенную электронную подачу). Понадобятся договор на покупку жилья (ДКП или ДДУ), акт приема-передачи (нужен, если жилье покупалось у застройщика) и выписка из ЕГРН. Если квартира или дом покупались по ипотеке, нужно также приложить ипотечное соглашение и график платежей.
Шаг 2. Выберите способ подачи:
-
Через личный кабинет ФНС. Самый быстрый путь. ФНС автоматически загружает данные из Росреестра (включая ДДУ, выписки из ЕГРН, справки по ипотеке), если вы оформляли сделку с юридическим лицом и расчеты проходили официально.
-
Через Госуслуги. Нужно заполнить 3-НДФЛ и скан-копии всех подтверждающих документов. Портал пока не подключен к автоматическому документообороту.
-
Лично в ФНС. Подается бумажная декларация и полный пакет документов. Требует больше времени и усилий, особенно если оформляете вычет за несколько лет.
Электронные заявки, поданные через ЛК ФНС, обрабатываются в течение 30 дней, бумажные — до 3 месяцев.
Имущественный вычет можно также оформить через работодателя. Для этого сначала получите уведомление в ФНС, затем передайте его в бухгалтерию. Со следующего месяца с зарплаты перестанут удерживать НДФЛ.
Важно: при оформлении вычета за предыдущие годы необходимо подать отдельную декларацию 3-НДФЛ за каждый из них.
Главный плюс электронной подачей — скорость обработки документов. Онлайн-сервис ФНС уже интегрирован с госреестрами и банками, поэтому при цифровом оформлении многие справки не нужно загружать вручную. Это ускоряет рассмотрение и минимизирует ошибки.
На что обратить внимание
Даже при кажущейся простоте оформления имущественного вычета, в 2025 году сохраняется ряд подводных камней, которые могут привести к отказу. Разберем самые распространенные ошибки, которые допускают заявители.
Наиболее частые причины отказа:
-
Покупка жилья у близкого родственника. Сделка между супругами, родителями и детьми, братьями и сестрами считается взаимозависимой, а значит, не дает права на вычет. Даже если деньги реально передавались и оформлен договор, ФНС откажет.
-
Жилье куплено за счет работодателя. Если квартира оформлена на сотрудника, но оплачена компанией (даже частично), вычет получить не получится. Это считается льготой от работодателя, а не расходами самого налогоплательщика.
-
Отсутствие подтверждающих документов. Частая ошибка — отсутствие акта приема-передачи или платежных документов. Даже при электронной подаче, где ФНС получает часть данных автоматически, нужно подтверждение оплаты, особенно если расчеты были наличными.
-
Подача по устаревшей форме декларации. В 2025 году ФНС утвердила новые форматы 3-НДФЛ. Если вы подаете декларацию, например, за 2023 год, важно использовать актуальный шаблон.
-
Неполная оплата жилья. Если квартира куплена в рассрочку, вычет предоставят только по уже оплаченным суммам. Часто заявители указывают всю сумму договора — и получают отказ или перерасчет.
-
Заявление подано слишком рано. Вычет предоставляется после фактической передачи жилья — то есть после подписания акта приема-передачи. Если вы подали заявление только на основании ДДУ, без акта — ФНС вправе отказать.
-
Неверное распределение вычет между супругами. При совместной покупке оба супруга имеют право на вычет, но необходимо подать заявление о распределении. Без него налоговая автоматически делит сумму 50/50 — что не всегда выгодно и может вызвать проблемы при повторной подаче.
-
Электронные документы без электронной подписи. Многие заявители считают, что скан-копий достаточно. Но если подаете документы онлайн и они не загружены автоматически из баз ФНС, нужно подтвердить их электронной подписью или нотариально.
В 2025 году автоматизация процессов упростила подачу, но требования к юридической чистоте сделки и достоверности документов остались жесткими. Перед тем как отправлять заявление — проверьте наличие оснований для отказа.
Примеры расчета налогового вычета в 2025 году
Кейс 1. Квартира за 5 млн руб. в ипотеку
Андрей зарабатывает 1,8 миллионов руб. в год. В этом году он купил жилое помещение за 5 миллионов рублей. Из них 3 млн — личные сбережения, 2 млн — ипотечный кредит. Он официально трудоустроен, уплачивает НДФЛ (13%) и ранее имущественным вычетом не пользовался.
С учетом максимальных лимитов налоговой базы (2 и 3 миллиона рублей), Андрей может получить возврат за покупку жилья 260 тыс. рублей:
2 000 000 × 13% = 260 000 руб.
Предположим, мужчина уплатит за год 300 000 руб. процентов по ипотеке. Он может вернуть:
300 000 × 13% = 39 000 руб.
Итог за первый год Андрей может вернуть до 299 000 руб.
Кейс 2. Квартира в долевой собственности
Супруги Ирина и Михаил купили квартиру за 4 млн руб. в равных долях. Оба работают, платят НДФЛ 13%, ранее имущественные вычеты не получали.
Каждый из супругов имеет право на вычет до 2 млн руб. (по нормам 2025 года), но в рамках своей доли:
2 000 000 × 13% = 260 000 руб. каждому
Семья получит 520 000 руб. Если оформят ипотеку — добавится вычет на проценты (по 3 млн максимум на каждого).
Кейс 3. Электронное оформление + расширенные расходы
Светлана зарабатывает 2 млн. руб. в год. Она приобрела квартиру в новостройке по ДДУ за 3,5 млн ₽. Также потратила 400 000 ₽ на отделку. Подала документы через личный кабинет ФНС, использовала упрощенный порядок — без бумажной декларации. До этого вычет не получала.
Что изменилось в 2025 году:
-
Данные из ЕГРН, ДДУ и банка загружаются автоматически.
-
Отделочные расходы (при покупке по ДДУ) теперь входят в сумму вычета (в пределах 2 млн руб.).
Расчет вычета:
3 500 000 + 400 000 = 3 900 000, но лимит — 2 млн руб.
2 000 000 × 13% = 260 000 руб.
Светлана не собирала бумажные справки — данные об оплате, акты и договор подтянулись автоматически из банков и Росреестра. Вычет одобрен за 23 дня (новый ускоренный срок при электронной подаче с полным автоматизированным пакетом).
Заключение
В 2025 году оформление имущественного вычета стало заметно удобнее, технологичнее и гибче. Электронные сервисы ФНС позволяют подать заявление в дистанционном формате, а автоматическая подгрузка ДДУ, выписок из ЕГРН и сведений из банков ускоряет процесс получения возврата. Однако вместе с этим выросла и требовательность к деталям.
Ошибки в распределении долей, покупка у родственников, неподтвержденные расходы — все это может стать основанием для отказа.
Мы рекомендуем заранее готовить документы и проверять их соответствие требованиям ФНС. При покупке по ДДУ учитывайте возможность вернуть вычет за отделку.
Если приобретаете жилье в браке или в ипотеку, заранее определите, кто и в каком объеме будет получать вычет.
Гибкость системы в 2025 — шаг вперед, но не финальная точка. Уже обсуждаются изменения на 2026 год, которые могут затронуть лимиты, порядок подтверждения расходов и возможности для самозанятых. Поэтому, учитывайте не только текущие нормы, но и возможные законодательные коррекции в будущем.
