Доходы от продажи недвижимости облагаются по прогрессивной ставке, и сумма налога может достигать сотен тысяч рублей. Однако закон предусматривает способы, позволяющие снизить налог или вовсе не платить его.
В этой статье разберём, как уменьшить налог на недвижимость физических лиц и какие вычеты помогут сделать ставку налога нулевой.
Как снизить налоги на недвижимость
Главное знать, какие механизмы предусмотрены для этого в законе. Самый простой способ не платить НДФЛ при продаже — быть собственником квартиры более 3 или 5 лет (в зависимости от условий сделки), налог не взимается вовсе.
Если хотите продать жилье раньше, но не платить лишние деньги воспользуйтесь налоговыми вычетами. Их два вида.
Первый — фиксированный (1 млн рублей). Продавец просто уменьшает сумму сделки на этот миллион и платит 13% с оставшихся денег. Второй вычет — «доход минус расход». В подобной ситуации налог начисляется исключительно на разницу между суммой, за которую объект был приобретен, и ценой его последующей продажи. Если недвижимость была куплена с привлечением ипотечного кредита, в расчет можно также включить выплаченные проценты. Такая схема особенно выгодна при реализации квартиры в новостройке.
Кроме того, начиная с 2021 года, для семей с детьми предусмотрено отдельное налоговое послабление. Это работает, если:
-
в семье двое или более несовершеннолетних (или студентов до 24 лет);
-
новое жилье приобретается в том же году, что и продано старое;
-
приобретенная квартира или дом больше по площади и дороже по кадастровой стоимости;
-
стоимость продаваемого объекта не превышает 50 млн рублей.
Также стоит помнить о льготах для пенсионеров, инвалидов и многодетных: они частично или полностью освобождены от налога на имущество. Кроме того, иногда выгоднее не продавать объект, а оформить его как дар. Если жилье дарится близким родственникам, налог платить не нужно.
Как обойти налог на продажу недвижимости
Не платить налог вполне реально. От НДФЛ освобождаются те, кто продает единственное жилье. Это может быть квартира, дом или комната, в которых человек зарегистрирован и фактически проживает, при условии, что другой жилой недвижимости у него нет.
С 2020 года минимальный срок владения единственным жильем для освобождения от налога сокращен с 5 до 3 лет. Это значит, что продать квартиру, находящуюся в собственности более трёх лет, можно без уплаты НДФЛ, если она была единственной на момент продажи.
При этом есть важная деталь: покупка новой недвижимости за 90 дней до продажи предыдущей не лишает старый объект статуса единственного жилья. То есть, человек может сначала купить новую квартиру, а через месяц продать старую и налог всё равно не платится, если соблюден трехлетний срок владения.
Важно также, как трактуется «единственное жильё» в случае с супругами. Если квартира оформлена в совместную собственность и других совместных объектов у семьи нет, то она считается единственной, даже если у одного из супругов есть доля в другом жилье, приобретённом до брака или полученном в наследство. Такие объекты не учитываются при определении статуса «единственного».
Приведем пример: супруги Черепановы владеют квартирой, купленной в браке три года назад. У мужа до свадьбы была доля в дачном доме. Поскольку квартира их единственное общее жилье, продать ее можно без налога, как только пройдет три года с момента покупки.
Также не подлежит налогообложению недвижимость, которая не используется в коммерческих целях например, если объект не сдается в аренду и не приносит доход.
Заключение
Закон предоставляет вполне легальные инструменты, используя которые можно снизить или вовсе избежать уплаты налога. Если жилье является единственным налог платить не нужно. Есть и другие способы: использовать имущественные вычеты, учитывать расходы при покупке, воспользоваться льготами, если вы относитесь к защищенным категориям граждан.
Главное заранее оценивать свою ситуацию и учитывать нюансы законодательства. Прежде чем продавать недвижимость или оформлять сделку, разберитесь в налоговом законодательстве. Так вы сможете избежать лишних трат и вопросов со стороны налоговой.
