Покупка квартиры с перепланировкой — это всегда риск. Многие собственники вносят изменения в проект, не оформляя их должным образом, а новые владельцы сталкиваются с последствиями уже после сделки. С 1 апреля 2024 года требования ужесточились: теперь любое изменение в многоквартирном доме считается перепланировкой и требует согласования.
Если перепланировка не узаконена, покупатель может столкнуться со штрафами, судебными исками и даже необходимостью вернуть квартиру в исходное состояние. Продавец, в свою очередь, рискует сделкой — недвижимость с незаконными изменениями сложнее продать, а в некоторых случаях сделку могут оспорить.
Прежде чем подписывать договор, важно проверить, согласованы ли изменения. И если нет – понять, можно ли их узаконить сейчас или лучше отказаться от покупки.
Рассказываем, на что обратить внимание и как избежать проблем.
Что такое перепланировка и когда она считается незаконной
В соответствии со ст. 25 Жилищного кодекса РФ, перепланировка — это изменение конфигурации жилого помещения, требующее внесения изменений в техническую документацию. Проще говоря, если вы что-то сносите, передвигаете или объединяете, и это влияет на план квартиры — это перепланировка.
Приведем примеры изменений, которые нужно согласовывать:
-
объединение или разделение комнат;
-
перенос санузла или кухни;
-
увеличение площади за счет лоджии или кладовой;
-
снос или изменение несущих конструкций;
-
устройство новых дверных проемов в капитальных стенах.
Законная перепланировка — это изменения, оформленные по всем правилам: с проектом, разрешением и внесением корректировок в техпаспорт. Незаконная (самовольная) — когда работы проведены без согласования или с нарушением строительных норм (СНиП, СП).
Чем грозит неузаконенная перепланировка при покупке квартиры? Главная опасность незаконной перепланировки в том, что она может угрожать безопасности дома: привести к трещинам, протечкам или даже обрушению конструкций. Кроме того, такие изменения часто нарушают права соседей — например, если перенесенный санузел оказывается над их жилой комнатой.
Если перепланировка не согласована, лучше потребовать от продавца узаконить ее до сделки. В сложных случаях (например, при сносе несущих стен) разумнее отказаться от покупки — узаконивание может оказаться невозможным.
Помните: покупка квартиры с незаконной перепланировкой — это всегда риск. Проверяйте документы тщательно, чтобы не столкнуться с серьезными проблемами после сделки.
Как проверить законность перепланировки при покупке квартиры
Незаконная перепланировка всегда приносит проблемы: от штрафов до принудительного восстановления исходного состояния жилого помещения. Проверять легальность изменений нужно до сделки — после покупки все риски лягут на нового собственника.
Попросите продавца предоставить такие документы:
-
технический паспорт БТИ (последней редакции);
-
разрешение на перепланировку (если работы проводились);
-
акт о завершенной перепланировки;
-
поэтажный план из БТИ.
Если продавец не может предоставить эти документы — это тревожный сигнал.
Первое, что нужно сделать — сравнить план из техпаспорта с фактической планировкой. Особое внимание обращайте на расположение стен и перегородок, местоположение санузлов и кухни, дверные проемы и оконные блоки
Проверяйте "мокрые зоны" (санузлы, кухни). Согласно п. 24 Постановления Правительства №47 от 28.01.2006, запрещено размещать санузел над жилыми помещениями соседей (кроме случаев, когда они находятся над такими же помещениями этажом ниже).
Если фактическое расположение комнат не совпадает с техническими документами, обратитесь в органы БТИ или жилищную инспекцию для получения информации о понравившейся квартире.
Не верьте устным заверениям — всегда проверяйте документы. Если перепланировка не согласована, требуйте от продавца узаконить ее до сделки. При серьезных нарушениях (снос несущих стен, перенос "мокрых зон") лучше отказаться от покупки — узаконить такие изменения крайне сложно.
Неузаконенная перепланировка при покупке квартиры: последствия и риски
Финансовые риски:
-
штрафы: в соответствии со ст. 7.21 КоАП РФ за самовольную перепланировку грозит штраф от 2 000 до 2 500 руб;
-
затраты на восстановление: если изменения не соответствуют нормам, жилинспекция обяжет вернуть квартиру в исходное состояние (это может стоить десятки или даже сотни тысяч рублей);
-
снижение стоимости жилья: квартиру с незаконной перепланировкой сложнее продать, а ее цена будет ниже рыночной.
Юридические риски:
-
проблемы с регистрацией права собственности: Росреестр может приостановить сделку, если обнаружит расхождения между документами и фактической планировкой;
-
судебные иски от соседей или управляющей компании: если перепланировка нарушает их права (например, из-за шума или протечек), они могут потребовать ее устранения через суд;
-
признание сделки недействительной: в крайних случаях суд может аннулировать договор купли-продажи (ст. 168 ГК РФ);
-
продажа квартиры с торгов: в соответствии с п. 5 ст. 29 ЖК РФ, если собственник отказывается устранить нарушения, суд может принудительно продать квартиру, а вырученные средства пойдут на восстановительные работы.
Технические риски:
-
снос несущих стен ослабляет конструкцию здания и может привести к трещинам или обрушениям;
-
перенос санузлов или кухни (особенно над жилыми комнатами соседей) запрещен (п. 24 Постановления Правительства №47 от 28.01.2006) и грозит протечками, плесенью;
-
если изменения нарушают СНиПы, узаконить их будет невозможно.
Не стоит забывать и о проблемах с ипотекой. Банки не выдают кредиты на квартиру с незаконной перепланировкой. Такое жилье сложно продать в ситуации, когда заемщик из-за финансовых проблем не может закрыть долг.
Нужно ли узаконивать перепланировку при продаже квартиры
Продать квартиру с неузаконенной перепланировкой можно: ни один закон не запрещает таких сделок. Но легализовывать изменения лучше перед продажей. Почему? На это есть несколько причин:
-
Квартира с незаконной перепланировкой теряет 10-20% стоимости — покупатели требуют скидку за возможные проблемы.
-
Банки неохотно кредитуют такие объекты. Если покупатель рассчитывает на ипотеку, сделка может сорваться.
-
По закону отвечает текущий собственник (ст. 29 ЖК РФ). Если нарушения обнаружат после продажи, иск могут предъявить уже новому владельцу.
-
Нотариусы и риэлторы часто отказываются работать с "проблемными" квартирами, если перепланировка не узаконена.
Важно учесть, что не все изменения подлежат узакониванию. Если вы заменили напольное покрытие, покрасили стены или установили новые межкомнатные двери не переживайте — эти работы не нужно легализовывать.
А вот снос или перенос несущих стен, объединение санузла с жилой комнатой, перенос кухни в жилое помещение или изменение конфигурации помещений, влияющее на технический паспорт — работы, которые нужно узаконить.
Неузаконенная перепланировка при продаже квартиры — основная причина снижения стоимости объекта. Если узаконить ее перед продажей, вы сможете продать квартиру быстрее и дороже, а также сведете к минимуму риски, связанные со срывом сделки.
Если времени на согласование нет, честно предупредите покупателя о наличии перепланировки и зафиксируйте это в договоре. Иначе потом могут быть суды и требования компенсации.
Как узаконить перепланировку: пошаговая инструкция
Разберем пошагово, как правильно узаконить перепланировку.
Шаг 1. Определите, нужно ли согласование. Помните, что не все изменения нужно согласовывать. Ориентируйтесь не только на законодательные акты, но и на региональные особенности. Например, в Санкт-Петербурге нужно согласовывать замену остекления.
Шаг 2. Закажите проект перепланировки. Его должна сделать лицензированная организация с допуском СРО. В среднем на подготовку проекта уходит от 2 до 10 дней.
Шаг 3. Соберите документы. Вам понадобятся:
-
заявление (форма есть в МФЦ);
-
технический паспорт БТИ;
-
проект перепланировки;
-
согласие всех собственников (если их несколько);
-
правоустанавливающие документы (выписка из ЕГРН).
Шаг 4. Подайте документы в МФЦ или жилинспекцию. Срок рассмотрения — до 45 дней (ст. 26 ЖК РФ).
Шаг 5. Проведите работы и вызовите комиссию. На этом этапе:
-
Закажите новый технический план у кадастрового инженера.
-
Подайте уведомление о завершении работ в местную администрацию (через МФЦ).
-
Дождитесь проверки межведомственной комиссии.
Если проблем нет, представитель местной администрации самостоятельно направит в Росреестр заявление о кадастровом учёте или госрегистрации права на перепланированную квартиру.
Заключение
Покупка квартиры с перепланировкой — это всегда риск. Даже если новый интерьер идеально вам подходит, отсутствие документов на согласование изменений может обернуться серьезными проблемами. Покупатель, не проверивший законность переделок, рискует столкнуться с штрафами, судебными исками и даже необходимостью вернуть квартиру в исходное состояние за свой счет. Продавец, в свою очередь, может потерять покупателя.
Проверка документов — не формальность, а необходимость. Технический паспорт, разрешение на перепланировку, акт ввода в эксплуатацию — эти бумаги подтверждают, что изменения безопасны и внесены в реестр. Если их нет, значит, перепланировка не узаконена, и ответственность за это ляжет на нового собственника.
Обратитесь к юристу или кадастровому инженеру, чтобы убедиться в чистоте сделки. Не стоит полагаться на устные заверения продавца — только официальные документы дадут гарантию, что сделка не принесет неприятных сюрпризов. Будьте внимательны: простая проверка сегодня сэкономит вам время, деньги и нервы завтра
