В 2026 году на рынке недвижимости количество сделок снижается, спрос заметно остыл, сроки экспозиции объектов растут, но цена квадратного метра при этом не демонстрирует ожидаемого падения. Для многих покупателей это выглядит нелогично: если людей, готовых покупать, становится меньше, почему рынок не реагирует снижением стоимости.
Жилье — не массовый товар с гибким ценообразованием, а сложный актив, завязанный на финансировании, себестоимости и обязательствах перед банками. Чтобы понять, почему рынок завис на «ценовом плато», важно разобрать механизмы, которые удерживают стоимость даже в фазе охлаждения.
Текущая ситуация на рынке
К началу 2026 года рынок перешел в состояние затяжного ожидания. Высокая ставка по рыночной ипотеке сделала кредит недоступным для массового покупателя, а льготные программы сократились и стали более адресными. В результате часть спроса ушла «в тень»: люди не отказались от покупки, но отложили решение, ожидая изменения условий.
Продавцы и застройщики в этой ситуации тоже не спешат с активными действиями. Большинство объектов продолжает выставляться по прежним ценам, а вместо прямых снижений используются альтернативные инструменты — рассрочка, субсидирование ставок, трейд-ин.
В результате рынок вошел в фазу стагнации. Это не рост и не падение, а «ценовое плато». Предложение не сокращается резко, но и не растет. Ликвидность объектов снижается, сделки готовятся дольше, однако массового демпинга не происходит ни в новостройках, ни на вторичке.
Экономические механизмы, удерживающие цены
Ключевая причина устойчивости цен — жесткая связь девелоперов с банковской системой. Современное строительство почти полностью завязано на проектном финансировании через эскроу. Деньги покупателей недоступны застройщику до ввода дома в эксплуатацию, а весь цикл строительства идет за счет кредитов банка. Это означает, что цена проекта должна покрывать не только строительство, но и обслуживание долга.
Вторая причина — рост себестоимости. За последние годы подорожали материалы, логистика и трудовые кадры.
Третий фактор — наличие финансовых резервов, сформированных в период ажиотажного спроса прошлых лет. Многие девелоперы вошли в фазу охлаждения с подушкой ликвидности и могут позволить себе выжидательную позицию, а не срочную распродажу. Поэтому для точечного поддержания спроса вместо снижения цены используются иные решения, в частности:
-
программы субсидирования ипотеки;
-
временные акции и бонусы;
-
индивидуальные условия под конкретного покупателя.
Эти инструменты позволяют привлекать покупателей без прямого снижения цены в прайсе, что важно для сохранения финансовой модели проекта и соблюдения условий банковского финансирования.
Что будет с ценами дальше
Давление инфляции, высокая себестоимость строительства и инерция цен формируют нижний предел, ниже которого рынок просто не может опуститься без остановки новых проектов. Массового выхода девелоперов из бизнеса не происходит, а значит, и обвального предложения не формируется.
В среднесрочной перспективе вероятен сценарий сохранения цен с умеренной динамикой в пределах инфляции. При первом заметном снижении ключевой ставки может активизироваться отложенный спрос — покупатели, которые ждали улучшения условий, выйдут на рынок одновременно.
Пока что рынок живет в режиме баланса: сделок меньше, но каждая из них проходит по цене, близкой к текущему уровню. Коррекция возможна, но она будет точечной и зависеть от конкретного объекта, а не от общего состояния рынка.
Сегодняшняя цена на жилье — это не просто цифра на ценнике. Это сложный итог, к которому привела вся система: рынок, банки и строители. На нее влияет не только готовность людей платить, но и себестоимость строительства, условия ипотеки и то, насколько крепко стоят на ногах застройщики. Вместе эти элементы создали тот самый минимальный порог, ниже которого цена просто не может опуститься.
Поэтому даже при снижении спроса мы не видим массового падения цен. Это не аномалия, а новая норма. Рынок приспособился к дорогим кредитам и теперь существует в режиме застоя. Главная конкуренция сместилась: теперь борются не за самую низкую цену, а за лучшие условия сделки. Вот почему квартиры не становятся дешевле, даже когда покупателей в принципе меньше.
