Многие считают, что ипотека — это сделка один раз и на всю жизнь. Но обстоятельства часто меняются: семья становится больше, хочется перебраться в город поближе к работе, а кто-то задумывается о покупке квартиры для сдачи. В таких ситуациях возникает логичный вопрос: можно ли взять вторую ипотеку?
Рассказываем, какие программы доступны повторно, с какими ограничениями можно столкнуться и как повысить шансы на одобрение.
Можно ли брать вторую ипотеку
Формально физическое лицо может оформить несколько жилищных кредитов: ограничений по количеству таких займов в законодательстве нет. Однако на практике все зависит от конкретных условий: достаточен ли уровень дохода, насколько высокая долговая нагрузка, какая кредитная история у заемщика.
Банки не обязаны одобрять второй заем автоматически. После изменений, вступивших в силу в 2024 году, требования к заемщикам стали строже. Теперь больше внимания уделяется показателю долговой нагрузки (ПДН) и размеру первоначального взноса. Кроме того, льготные программы теперь чаще доступны только один раз: например, повторно воспользоваться субсидированной ставкой можно лишь по «Семейной ипотеке» и то при соблюдении условий.
Тем не менее, вторую ипотеку можно получить, даже если первая еще не погашена. Главное — быть готовым к тому, что условия по второй сделке будут более жесткими, а ставка — чаще всего рыночной.
Сколько раз дается ипотека
Теоретически можно оформить две, три и даже больше сделок — всё зависит от вашей платёжеспособности и решения банка. Однако чем больше у заемщика кредитов, тем внимательнее кредитор будет оценивать его финансовую нагрузку.
Ключевые факторы, влияющие на одобрение повторной заявки:
-
уровень официального дохода;
-
сумма ежемесячных платежей по действующим займам;
-
кредитная история;
-
соотношение долговой нагрузки (ПДН) — обычно платежи по всем кредитам не должны превышать 40–50% дохода.
В теории даже пять ипотек — не предел, если позволяют доходы. Например, человек с зарплатой 500 000 рублей в месяц может получить одобрение на второй и третий кредит, особенно если его ПДН остается в допустимых пределах.
Исключение касается льготных программ, таких как «Семейная ипотека» или IT. После изменений, вступивших в силу в декабре 2023 года, нельзя взять вторую льготную ипотеку, пока полностью не погашена первая. Повторно оформить «Семейную ипотеку» можно лишь при рождении ещё одного ребёнка после первой сделки и только при увеличении жилплощади.
Приведем пример. Мужчина оформил IT-ипотеку летом 2022 года и купил квартиру в новостройке. В начале 2025 года он полностью погасил кредит, и в семье родился ребенок. Теперь он хочет улучшить жилищные условия — приобрести квартиру побольше. В этом случае он может снова воспользоваться господдержкой, но только по программе «Семейная ипотека» и при условии, что новая квартира будет по площади больше, чем предыдущая.
Можно взять вторую ипотеку не выплатив первую
Наличие действующего займа не мешает оформить новый, но решение остается за банком — и оно зависит от множества факторов. Каждое денежно-кредитное учреждение оценивает ситуацию индивидуально, ориентируясь на свою кредитную политику и риск-аппетит.
Главный критерий — платежеспособность заемщика. Как правило, банки считают приемлемой нагрузку, при которой все ежемесячные выплаты по кредитам не превышают 40–50% совокупного дохода. При высоком и стабильном заработке требования могут быть смягчены. Например, клиент с зарплатой 500 000 рублей может рассчитывать на одобрение даже при нагрузке 75–80%.
Также важна кредитная история. Если по текущему жилищному кредиту не было просрочек, платежи вносятся вовремя, а кредитный рейтинг высокий — это значительно повышает шансы. Проверяется не только платежная дисциплина, но и общее количество действующих займов. Некоторые организации, по словам экспертов, ограничивают число выдач — например, не более трех ипотек в год или пяти одновременно действующих.
Как взять вторую ипотеку при непогашенной первой? Прежде всего, подготовьте доказательства своей финансовой устойчивости:
-
справки о доходах;
-
документы о собственности;
-
выписки по действующим обязательствам.
В некоторых случаях банк может выдать кредит с отлагательным условием: например, потребует закрыть первый кредит до подписания нового договора.
В жизни такие ситуации нередки. Кто-то расширяет жилплощадь из-за пополнения в семье, кто-то покупает квартиру для сдачи в аренду, а кто-то хочет переехать в другой город, сохранив прежнее жилье как инвестицию. Если доходы позволяют и соблюдены все требования, получить вторую ипотеку — вполне реальный и законный шаг.
Одобрит ли банк вторую ипотеку
Банки тщательно оценивают каждого клиента, особенно если речь идет о выдаче второй ипотеки. Кредит на жилье — это долгосрочное обязательство, поэтому любые риски неплатежей финансовые организации стараются минимизировать на этапе рассмотрения заявки.
Что учитывается при рассмотрении повторной заявки:
-
Кредитная история. Это один из главных индикаторов благонадежности. Наличие просрочек по предыдущим обязательствам, особенно по первой ипотеке, может стать причиной отказа. Чистая история с регулярными выплатами, напротив, повышает шансы на одобрение.
-
Доходы заемщика. Анализируется официальная зарплата, дополнительные источники дохода и общий финансовый профиль клиента. Он должен убедиться, что заявитель способен обслуживать второй кредит без риска дефолта.
-
Показатель долговой нагрузки (ПДН). Это соотношение всех ежемесячных платежей по кредитам к доходу. Оптимальный уровень — не выше 50%. Если нагрузка окажется выше, банк может предложить меньшую сумму или вовсе отказать в выдаче.
-
Стаж и стабильность занятости. Длительная работа на одном месте или в одной сфере подтверждает стабильность дохода. Обычно требуется минимум полгода стажа на текущем месте. Если вы часто меняете работодателей, есть вероятность, что ваша заявка будет отклонена.
-
Наличие созаемщиков или поручителей. Это может стать дополнительной гарантией платежеспособности.
Сколько раз можно подать заявку на ипотеку? Точное количество не определено законом. Но каждое обращение фиксируется в кредитной истории. Частые заявки с отказами ухудшают рейтинг и настораживают: это может сигнализировать о финансовых трудностях или нестабильности клиента.
Как взять вторую ипотеку: пошаговая инструкция
Оформление второй ипотеки требует осознанного подхода и точного расчета. Ниже — пошаговый план, который поможет подготовиться к сделке и повысить шансы на одобрение кредита.
Шаг 1. Оцените свою финансовую устойчивость
Прежде чем начинать поиск банка, важно оценить свою платежеспособность. Подсчитайте все регулярные доходы и расходы, включая текущую ипотеку и другие кредиты. Как правило, заявки успешно одобряются, если платежи по всем займам не превышают 40–50% совокупного дохода. Если нагрузка выше — вероятность отказа растет.
Шаг 2. Определите цель
Цель влияет на выбор программы. Например, если вы покупаете жильё для расширения семьи, можно рассмотреть «Семейную ипотеку». Если в планах инвестиции — стоит сразу искать банки, одобряющие вторую ипотеку на рыночных условиях.
Шаг 3. Сравните предложения
Не ограничивайтесь одним банком. Изучите условия минимум 3–5 вариантов: процентные ставки, требования к заемщику, минимальный взнос, возможность досрочного погашения. Особенно важно это, если вы уже выплачиваете один кредит — не все банки охотно дают второй.
Шаг 4. Подготовьте комплект документов
Обычно потребуется:
-
паспорт;
-
СНИЛС;
-
подтверждение доходов (справка 2-НДФЛ);
-
сведения о действующем жилищном кредите;
-
документы на приобретаемую недвижимость;
-
согласие супруга (если вы в браке).
Некоторые банки могут запросить выписку из кредитной истории или справку об отсутствии просрочек по текущим обязательствам.
Шаг 5. Подайте заявку и дождитесь одобрения
После подачи заявки банк проведет скоринг: оценит кредитную историю, долговую нагрузку, стабильность дохода. Процесс обычно занимает от 1 до 5 рабочих дней. Если у вас высокий ПДН или нестабильный доход, банк может вынести решение с условием: например, закрыть первый кредит перед выдачей второго.
Шаг 6. Оформите сделку и зарегистрируйте недвижимость
После одобрения следует заключение кредитного договора и подписание договора купли-продажи. Далее необходимо зарегистрировать право собственности в Росреестре и оформить залог в пользу банка. Только после этого средства будут перечислены продавцу.
Совет: не спешите. Сравнивайте, считайте, консультируйтесь с брокером или финансовым консультантом. Вторая ипотека — это не просто повтор сделки, а более сложный процесс, учитывающий уже существующую кредитную нагрузку.
Заключение
Закон не запрещает брать несколько кредитов на жилье. Но важно помнить, что каждая следующая ипотека — это дополнительная финансовая нагрузка, требующая трезвого расчета.
Прежде чем подавать заявку, стоит объективно оценить платежеспособность, изучить предложения разных банков, понять все риски и нюансы. Не стоит ориентироваться только на привлекательную ставку — ключевыми остаются общие условия кредита, комфортный ежемесячный платеж и ваша готовность его стабильно вносить.
Если есть сомнения, лучше проконсультироваться со специалистом: ипотечным брокером, финансовым консультантом или представителем банка.
