В России довольно распространено мнение, что в пределах своей квартиры можно делать что угодно. Однако любой МКД это единая конструктивная и инженерная система, где даже перенос перегородки или изменение коммуникаций может затронуть несущие элементы, вентиляцию или соседние помещения. Именно поэтому перепланировка и переустройство жилых помещений подлежат обязательному контролю.
Закон не запрещает сами изменения. Важно другое — они должны быть безопасны и оформлены документально. Если этого не сделано, работы считаются самовольными и не признаются законными.
В этом материале разбираем, как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры, какие виды работ допускаются, когда требуется согласование и какие варианты остаются, если ремонт выполнен без разрешения.
Что можно и что нельзя менять в квартире без последствий
Прежде чем заниматься согласованием, нужно понять, к какому типу относятся уже выполненные или планируемые работы. Ключевой критерий здесь простой: затрагивают ли изменения несущие конструкции и общедомовые инженерные системы. От этого напрямую зависит, можно ли оформить перепланировку и каким способом.
Условно все изменения можно поделить на три группы.
Зеленая зона — это работы, которые не считаются перепланировкой и не требуют согласования. Речь идет о косметическом ремонте: замене напольных покрытий и отделки, установке сантехники на прежних местах, замене межкомнатных дверей без изменения проемов. Такие работы не меняют конфигурацию квартиры и не влияют на работу общедомовых систем.
Желтая зона — допустимые изменения, которые можно узаконить, но только при наличии проекта и разрешения. Сюда относятся перенос и демонтаж ненесущих перегородок, устройство проемов в них, изменение площади санузла в допустимых пределах, корректировка планировки без вмешательства в несущие конструкции. Именно с такими перепланировками собственники чаще всего обращаются в жилинспекцию и БТИ.
Красная зона — изменения, которые практически невозможно легализовать. Это самовольное вмешательство в несущие конструкции, перекрытие или демонтаж вентиляционных каналов, объединение газифицированной кухни с жилой комнатой без изоляции, вынос радиаторов отопления на лоджию, а также перенос «мокрых зон» над жилыми помещениями соседей.
Если работы допустимы, их можно оформить и внести изменения в документы. Если нет — придется либо возвращать квартиру к прежней планировке, либо идти в суд. Других вариантов, по сути, не остается.
Далее разберем, куда обращаться, чтобы узаконить перепланировку квартиры, и как выглядит процедура согласования, когда ремонт только планируется, и узаконивания — когда работы уже выполнены.
Согласование перепланировки до начала работ
Если перепланировка только планируется, правильный путь — согласование до начала ремонта. В рамках этой процедуры собственник заранее получает разрешение на изменения и далее уже выполняет работы в утвержденных границах. Такой вариант является самым безопасным и с юридической, и с финансовой точки зрения.
Шаг 1. Подготовьте проект перепланировки
Закажите проект, в котором будет показано текущее и планируемое состояние квартиры. Убедитесь, что в нем отражено отсутствие вмешательства в несущие конструкции и общедомовые инженерные системы. Если работы затрагивают конструктив или коммуникации, оформите техническое заключение о безопасности.
Шаг 2. Подайте документы на согласование
Обратитесь в уполномоченный муниципальный орган — жилищную инспекцию или профильное подразделение администрации. Подайте заявление лично, через МФЦ или портал Госуслуг. Приложите паспорт, выписку из ЕГРН, технический паспорт квартиры и проект перепланировки.
Шаг 3. Получите разрешение и соблюдайте проект
Дождитесь решения по заявлению и получите разрешение на проведение работ. Выполняйте ремонт строго в рамках утвержденного проекта. Не вносите изменения по ходу работ без повторного согласования.
Шаг 4. Пройдите приемку после ремонта
После завершения работ вызовите комиссию для приемки. Подтвердите, что перепланировка выполнена в соответствии с проектом, и получите акт приемки.
Согласование до начала ремонта — самый простой и правильный путь. Он позволяет избежать штрафов и споров с инспекцией и существенно сокращает общее время оформления.
Теперь рассмотрим, можно ли узаконить перепланировку после ремонта квартиры, если предварительное согласование не проводилось.
Как узаконить перепланировку квартиры: пошаговая инструкция
Если перепланировка выполнена без согласования, она считается самовольной независимо от качества ремонта. В такой ситуации оформление возможно двумя способами — в административном порядке или через суд. Выбор пути будет зависеть от характера выполненных работ и их соответствия обязательным нормам.
Если выполненные работы не затрагивают несущие конструкции и инженерные системы, перепланировку можно попытаться оформить в административном порядке. Для этого следует заказать техническое заключение о безопасности уже выполненных изменений.
В случае, если по результатам оценки специалисты подтвердят, что перепланировка не создает угрозы зданию и соответствует установленным требованиям, с полученным заключением можно будет обратиться в орган, который занимается согласованием перепланировок (жилинспекцию). Если изменения признают допустимыми, перепланировку примут по факту, после чего процедура будет проходить в том же порядке, что и согласование.
Если административное согласование окажется невозможным, перепланировку можно попытаться узаконить в судебном порядке. Такой вариант применяется, когда выполненные изменения не нарушают обязательные нормы, но уполномоченный орган отказал в их оформлении.
В этом случае нужно обратиться в суд с иском о сохранении жилого помещения в переустроенном виде. К иску прикладывают техническое заключение о безопасности, проектную документацию и иные материалы, подтверждающие, что перепланировка не создает угрозы зданию и не нарушает права третьих лиц. Если суд придет к выводу, что изменения соответствуют требованиям, он разрешит сохранить перепланировку в существующем виде, после чего ее можно будет оформить в установленном порядке.
Важно учитывать, что узаконивание перепланировки после ремонта всегда занимает больше времени и требует дополнительных затрат. Поэтому при первой возможности выгоднее начинать оформление сразу, не дожидаясь проверок или проблем с документами.
Что грозит собственнику, если перепланировка в квартире не узаконена
За самовольную перепланировку предусмотрен административный штраф в размере до 2500 рублей (ст. 7.21 КоАП РФ). Причем оплата штрафа сама по себе не делает перепланировку законной, поэтому при выявлении нарушения жилищная инспекция также выдаст предписание: узаконить изменения либо вернуть квартиру в исходное состояние.
Если длительное время игнорировать предписание, вопрос может дойти до суда, который вправе обязать собственника восстановить первоначальную планировку за свой счет. Если и дальше ничего не делать,квартиру могут изъять для реализации на торгах (вырученные деньги, за исключением понесенных расходов на устранение нарушений, вернут бывшему собственников).
Не стоит забывать, что квартиру с нелегальной перепланировкой сложно продать, оформить в ипотеку или использовать в качестве залога, поскольку фактическая планировка не совпадает с данными в документах.
Технический план и ЕГРН
Акт о завершенной перепланировке подтверждает, что работы приняты, но сам по себе он не меняет сведения о квартире в государственном реестре.
Поэтому после приемки собственнику нужно заказать технический план у кадастрового инженера — специалист зафиксирует фактическое состояние квартиры и подготовит документ, в котором будут отображены новые площади, конфигурация помещений и расположение перегородок. Этот технический план используется для внесения изменений в ЕГРН.
Далее документы подаются в Росреестр. После регистрации изменений собственник получает актуальную выписку ЕГРН, где указана действительная планировка квартиры. Только после того, как фактическое состояние квартиры будет совпадать с данными реестра, перепланировку можно считать полностью оформленной.
Особенности перепланировки в ипотечной квартире
Когда квартира находится в ипотеке, перепланировка перестает быть делом только собственника. До полного погашения кредита жилье остается в залоге у банка, и любые изменения напрямую затрагивают его интересы. Именно поэтому требования здесь жестче, чем для квартиры без обременений.
Банк оценивает квартиру как залог по документам — с конкретной планировкой, площадью и конфигурацией помещений. Если фактическое состояние не совпадает с тем, что указано в договоре и выписке из ЕГРН, залог считается измененным. Несогласованная перепланировка в этом случае рассматривается как нарушение условий кредитного договора.
Отдельный риск связан со страхованием. Ипотечная квартира обязательно страхуется и страховая компания исходит из данных, указанных в документах. Если при страховом случае выяснится, что перепланировка выполнена без согласования, страховая может отказать в выплате. Для банка это означает потерю защиты залога, а для собственника — прямые финансовые риски.
При выявлении несогласованных изменений банк, как правило, требует привести квартиру в порядок: либо узаконить перепланировку, либо вернуть ее в первоначальное состояние. Если проигнорировать требования кредитор может потребовать досрочного погашения займа.
Поэтому при планировании перепланировки в ипотечной квартире правильная последовательность одна: сначала согласовать изменения с банком, затем проходить официальную процедуру оформления.
Стоимость и сроки оформления перепланировки
Стоимость узаконивания перепланировки складывается из трех элементов: подготовки проекта или технического заключения, оформления технического плана квартиры и внесения изменений в ЕГРН.
Самостоятельно подготовить проект перепланировки нельзя. Этим занимаются только компании и индивидуальные предприниматели, которые состоят в саморегулируемой организации (СРО). Стоимость проекта зависит от площади квартиры и сложности работ. В среднем подготовка проекта для квартиры до 100 квадратных метров обходится в 30–40 тысяч рублей. Если работы затрагивают сложные элементы, например конструкции или инженерные системы, стоимость будет выше — точная сумма станет известна только после изучения планировки и предполагаемых изменений.
Технический план квартиры готовит кадастровый инженер. В большинстве регионов стоимость его услуг начинается примерно от 10–15 тысяч рублей и зависит от площади квартиры и сложности перепланировки.
За внесение изменений в сведения о квартире взимается государственная пошлина. Для физического лица она составляет 1 000 рублей.
В среднем весь процесс занимает от трех до восьми месяцев. Основное время уходит на согласование проекта и ожидание решения уполномоченного органа — только этот этап может занимать до нескольких месяцев. После приемки и подготовки технического плана регистрация изменений в ЕГРН проходит быстрее и обычно укладывается в несколько недель.
Таким образом, оформленная по правилам перепланировка напрямую влияет на стоимость квартиры и ее ликвидность, поскольку когда действительность совпадает с документами, жилье проще продать, заложить или использовать в ипотечных сделках.
Однако даже если изменения уже выполнены, узаконить перепланировку квартиры после перепланировки в ряде случаев возможно. Главное — не затягивать с оформлением и заранее оценить, соответствуют ли выполненные работы обязательным требованиям безопасности.
Начинать процесс стоит с консультации в БТИ или жилищной инспекции. Такой шаг позволит понять, какие изменения можно оформить, а какие потребуют возврата к исходной планировке, и избежать лишних расходов на работы, которые заведомо невозможно узаконить.
Часто задаваемые вопросы
Нужно ли узаконивать перепланировку при продаже квартиры?
Прямого запрета на продажу квартиры с неузаконенной перепланировкой в законе нет. Но на практике такие сделки почти всегда идут со сложностями. Покупатели проверяют планировку, банки сверяют ее с данными в ЕГРН, нотариусы задают вопросы. При ипотеке банк обычно ставит условие: либо перепланировку нужно оформить, либо вернуть квартиру к исходному виду. Даже при расчете наличными такие изменения часто становятся аргументом для торга или причиной, по которой покупатель просто отказывается от сделки.
Как узаконить незаконную перепланировку квартиры?
Порядок зависит от характера выполненных работ. Если перепланировка не затрагивает несущие конструкции и инженерные системы, ее можно попытаться оформить в административном порядке через техническое заключение о безопасности и обращение в жилищную инспекцию. Если в согласовании откажут, возможен судебный порядок — с подачей иска о сохранении квартиры в переустроенном виде. В любом случае начинать следует с оценки допустимости изменений.
