После одобрения по ипотеке заемщик получает предварительное решение банка по сумме, сроку и основным условиям кредита. Но до сделки еще остается несколько обязательных шагов: выбрать квартиру, проверить документы, провести оценку, подписать договоры и зарегистрировать право собственности.
На каждом из этих этапов есть свои требования и ограничения. Ошибка при выборе объекта, проверке документов или оформлении сделки может привести к отказу банка или срыву покупки.
В статье разбираем, что делать после одобрения ипотеки: от выбора квартиры до регистрации в Росреестре.
Что означает одобрение ипотеки
Одобрение ипотеки означает, что банк предварительно согласовал заемщика и готов выдать ему кредит в пределах одобренной суммы. На этом этапе банк определяет базовые параметры кредита: сумму, срок и другие условия. Но это еще не одобрение конкретной квартиры.
После этого заемщику нужно подобрать объект, который подойдет под требования банка. Сделку нельзя завершить, пока банк не проверит саму квартиру, потому что именно она будет выступать предметом залога по кредиту.
Важно учитывать и срок действия решения. Он ограничен, но точный период зависит от индивидуальных условий конкретного кредитора. Например, Банк ДОМ.РФ указывает, что решение о предоставлении кредита действует 90 календарных дней с даты одобрения заемщика. Если за это время не выбрать объект и не выйти на сделку, заявку могут попросить обновить.
Выбор квартиры после одобрения ипотеки
После одобрения заявки следующий шаг — подобрать объект, который подойдет под требования банка. В ипотеку можно купить квартиру в новостройке или готовое жилье на вторичном рынке. Для новостройки важно заранее проверить, работает ли банк с конкретным проектом, а для вторички — подходит ли квартира под залог и нет ли у нее юридических ограничений.
Если речь идет о новостройке, стоит проверить застройщика и сам дом через ЕИСЖС на наш.дом.рф. Там можно посмотреть основные сведения о проекте, сроки строительства, документы по дому и статус строительства. При выборе такого объекта имеет значение и аккредитация застройщика у банка: если банк не работает с проектом, выйти на сделку будет сложнее.
При выборе квартиры на вторичном рынке важно учитывать не только цену и расположение, но и ликвидность объекта. Банк оценивает, можно ли принять такую квартиру в залог. Поэтому жилье с проблемными документами, ограничениями или неузаконенной перепланировкой может не подойти, даже если сам заемщик уже одобрен.
Проверка объекта и документов
После выбора квартиры начинаются дальнейшие действия после одобрения ипотеки, и один из самых важных этапов здесь — проверка объекта. Нужно убедиться, что продавец действительно имеет право распоряжаться жильем, а сама квартира не находится под арестом, запретом или другим обременением.
Для этого запрашивают свежую выписку из ЕГРН и правоустанавливающие документы. В выписке можно увидеть зарегистрированные права и ограничения, а по документам — понять, на каком основании продавец получил квартиру.
Минимум, который стоит проверить:
-
выписку из ЕГРН;
-
документ, на основании которого возникло право собственности;
-
паспорт продавца и совпадение его данных с документами;
-
наличие обременений, арестов и запретов;
-
перепланировку, если она была.
Этот этап важен не только для банка, но и для самого покупателя. Если у квартиры есть юридические проблемы, сделка может сорваться как до подписания договора, так и создать риски уже после покупки.
Оценка недвижимости
После выбора и проверки квартиры банк запрашивает отчет об оценке. Он нужен, чтобы подтвердить стоимость объекта, который будет находиться в залоге. Если оценочная стоимость окажется ниже цены покупки, банк может уменьшить сумму кредита.
Отчет готовит оценщик, которого принимает банк. Поэтому перед заказом лучше сразу уточнить, подойдет ли выбранная компания для сделки.
У отчета есть срок действия — 6 месяцев с даты составления. Если за это время сделка не состоится, оценку придется заказывать заново.
Ипотека одобрена: что дальше делать перед подписанием договора
После проверки квартиры и оценки недвижимости банк готовит документы к сделке. На этом этапе заемщик подписывает кредитный договор, а вместе с ним — договор купли-продажи, договор участия в долевом строительстве или другие документы, которые нужны по конкретной схеме покупки.
Перед подписью важно внимательно проверить основные условия кредита:
-
сумму;
-
срок;
-
процентную ставку;
-
размер ежемесячного платежа;
-
порядок досрочного погашения;
-
условия страхования;
-
иные обязанности заемщика после сделки.
Этот этап лучше не воспринимать как формальность. После подписания именно условия договора будут определять размер платежа, порядок расчетов, требования по страховке и дальнейшие обязанности заемщика перед банком.
Этапы после одобрения ипотеки: страхование
После подписания документов заемщику нужно оформить страховку на объект, который передается в залог банку. Это обязательное условие ипотечной сделки: страхуют именно недвижимость, купленную в кредит. Без такого полиса банк не выдаст ипотеку на согласованных условиях.
Кроме страховки на объект банк может предложить и дополнительные полисы — например, страхование жизни и здоровья заемщика. По закону они не обязательны, но отказ от них может повлиять на условия кредита. Чаще всего это касается ставки: ипотека без добровольного страхования обходится дороже.
На этом этапе важно не только оформить обязательный полис, но и заранее оценить, есть ли выгода в дополнительных страховках. Перед сделкой лучше посчитать, как они повлияют на итоговую стоимость кредита и ежемесячный платеж.
Дальнейшие действия после одобрения ипотеки: расчеты по сделке
После подписания договоров стороны переходят к расчетам. На этом этапе важно не просто перевести деньги продавцу, а провести расчеты через механизм, который привязан к условиям сделки:
-
При покупке на вторичке для расчетов часто используют аккредитив. В этом случае банк перечисляет деньги продавцу только после того, как получит документы, указанные в условиях аккредитива. Чаще всего речь идет о документах, подтверждающих переход права собственности.
-
Если квартира покупается в новостройке по ДДУ, деньги вносят на счет эскроу. До выполнения условий, установленных законом, застройщик этими деньгами не распоряжается. Такая схема защищает покупателя, потому что средства не переходят застройщику сразу после подписания документов.
Перед расчетами важно сверить все реквизиты и условия перечисления денег. Ошибка в данных продавца, сумме или порядке раскрытия аккредитива может задержать сделку даже после подписания всех документов.
Регистрация сделки в Росреестре
После расчетов документы подают на государственную регистрацию. На этом этапе в ЕГРН вносят запись о праве собственности покупателя и одновременно регистрируют ипотеку или другое обременение в пользу банка. После этого квартира считается оформленной на нового собственника, а сама сделка — завершенной.
Подать документы можно через МФЦ, напрямую в Росреестр или в электронном виде, если такую схему использует банк или застройщик. Срок регистрации зависит от способа подачи и состава документов. В общем порядке переход права собственности регистрируют в течение 7 рабочих дней при подаче напрямую в Росреестр и 9 рабочих дней через МФЦ.
После регистрации покупатель получает выписку из ЕГРН с зарегистрированным правом собственности. В ней же будет отражено ипотечное обременение, если квартира куплена с привлечением кредита. Именно этот документ подтверждает, что все этапы после одобрения ипотеки пройдены и сделка доведена до конца.
Таким образом, одобрение ипотеки — это только старт сделки. После решения банка заемщику еще нужно пройти несколько обязательных этапов: выбрать квартиру, проверить объект и документы, провести оценку, подписать договоры, оформить страховку, провести расчеты и зарегистрировать право собственности в Росреестре. Пока эти шаги не пройдены, покупка не завершена.
Главное после одобрения — не спешить и идти по этапам. Ошибка при выборе квартиры, проверке документов или оформлении расчетов может затянуть сделку или привести к отказу банка по объекту.
