С 12 и 13 мая 2025 года два крупнейших российских банка — Сбербанк и ВТБ — отменили комиссию по льготной ипотеке. Изменение уже вступило в силу. Оно коснется всех, кто планирует покупку жилья по государственной программе — от «Семейной ипотеки» до «IT» и «Дальневосточной».
Почему это важно именно сейчас? Интерес к льготной ипотеке в России остается высоким, особенно на фоне перемен в условиях кредитования. А отмена комиссий, которые официально платили застройщики, но фактически перекладывались на дольщиков, — это долгожданный шаг навстречу покупателям квартир. Инициативу поддержал президент Владимир Путин.
Почему банки отменили комиссию: причины и контекст
Слухи о том, Сбербанк и ВТБ отменят комиссии, ходили давно. И недавно крупные игроки объявили об отмене обязательных комиссий для застройщиков при оформлении льготной ипотеки. Это решение стало значимым шагом для всего рынка недвижимости.
Почему банки пошли на такие меры?
Ранее за каждый льготный кредит, выданный покупателю новостройки, застройщик был обязан выплатить банку комиссию — от 4% до 19%. Эти издержки не оставались внутри строительных компаний: они аккуратно «перекладывались» в стоимость квадратного метра, а значит, платил в итоге конечный покупатель.
И вот Сбер отменил комиссию для застройщиков. Его примеру последовал и ВТБ, который в качестве одной из основных причин назвал необходимость создания прозрачной системы.
Представитель банка Георгий Горшков отметил:
«Для стабильного функционирования программ с господдержкой нужна единая и понятная модель, без скрытых надбавок и перекрестного субсидирования».
Однако отмена комиссии была продиктована не только заботой о прозрачности. Ситуация на финансовом рынке тоже сыграла свою роль. Из-за высокой ключевой ставки Центробанка себестоимость выдачи ипотеки выросла, особенно по льготным программам, где ставка для заемщика фиксирована и не отражает реальных издержек банка. На фоне растущих расходов и снижения маржинальности сами банки стали терять интерес к таким продуктам. Давление усилилось со стороны государства и регуляторов, которые требуют более честного подхода к ипотеке с господдержкой.
Кроме того, участились случаи, когда застройщики пытались компенсировать комиссионные потери за счет фиктивного увеличения стоимости жилья или создания «серых» скидок вне договора. Такая практика ставила под удар всю идею доступного жилья.
Отмена комиссий — это, по сути, шаг к выравниванию условий. Теперь покупатель платит ровно за недвижимость, а не за скрытые банковские платежи. Да, первоначальный взнос остался прежним — от 20,1%, — но итоговая сумма к оплате станет понятнее и честнее.
Как это повлияет на покупателей квартир
С какого числа Сбер и ВТБ отменят комиссию? Это уже случилось: крупные банки изменили условия сотрудничества с девелоперами.
Чего стоит ожидать от этой новости:
-
Повышение первоначального взноса. Сбербанк уже увеличил минимальный первоначальный взнос по льготной ипотеке до 30%, хотя в рамках госпрограмм он может начинаться от 20,1%. Это ограничивает доступ к кредиту для части заемщиков и снижает риск для банка.
-
Снижение лимитов по кредитам. Некоторые банки рассматривают возможность сокращения максимальной суммы займа, особенно в регионах с повышенным спросом.
-
Вероятность ужесточения условий. В ближайшие месяцы возможны новые ограничения: от повышения ставки (даже в пределах госпрограммы) до ужесточения требований к заемщику.
-
Перераспределение расходов. Хотя комиссия официально отменена, банки и застройщики могут «перенести» часть затрат в цену квадратного метра или включить дополнительные платежи в структуру сделки.
Эксперты ранее предупреждали: если банки не найдут стабильной модели компенсации своих затрат, они начнут отказывать большему числу заемщиков в одобрении льготной ипотеки. Однако эта тенденция будет заметна лишь в том случае, если крупные игроки останутся единственными, кто отменил комиссии. Если к инициативе присоединятся все банки, рынок, скорее всего, выровняется, а уровень доступности ипотеки не пострадает.
Какие банки еще приняли меры
К крупнейшим игрокам ипотечного рынка — Сбербанку и ВТБ — присоединился Совкомбанк: он также отменил комиссию. Больше никаких дополнительных сборов, которые ранее ложились на плечи покупателей. Тем самым Совкомбанк усилил формирующийся тренд на рынке — сделать льготную ипотеку действительно доступной, а не формально выгодной.
На важность этого шага ещё весной указывала глава Центробанка Эльвира Набиуллина. По ее словам, подобные комиссии шли вразрез с самой идеей льготной ипотеки, поскольку вели к удорожанию жилья. Центробанк, в свою очередь, дал понять: рисков масштабного снижения объемов кредитования из-за отмены комиссий не ожидается.
Однако не все банки пока пошли по этому пути. Некоторые другие крупные игроки наблюдают за ситуацией и не спешат вносить изменения в условия — видимо, оценивая последствия для собственной маржинальности. Для заемщиков это значит, что льготные условия будут отличаться от банка к банку и сравнивать предложения теперь важно не только по ставке, но и по структуре дополнительных условий.
Сейчас рынок ипотечного кредитования переживает важный этап трансформации. Банки, регуляторы и застройщики заново выстраивают финансовую модель, где льготы действительно работают в интересах покупателя.
Подытожим
Отмена комиссий для застройщиков, новые требования по первоначальному взносу, различия в подходах банков — всё это меняло привычную ипотечную картину. Теперь важно не просто «оформить кредит», а чётко понимать, на каких условиях, в каком банке и с какими возможными последствиями.
Главное, на что обращали внимание эксперты, — это детали. Именно в них сегодня скрыты как потенциальные выгоды, так и дополнительные расходы. Чтобы не переплатить и не столкнуться с неожиданными отказами, заемщику нужно внимательно отслеживать:
-
размер первоначального взноса (в ряде банков он уже вырос до 30%);
-
актуальные ставки по программе и их условия;
-
требования банка к уровню дохода, занятости и другим параметрам.
По прогнозам, корректировка условий продолжится и летом. Регулятор может внести дополнительные изменения, банки — адаптировать свои предложения, а застройщики — пересмотреть цены на жилье с учетом новой структуры затрат.
