При оформлении ипотеки квартира становится залогом по кредиту. Поэтому по закону ее нужно застраховать от риска утраты и повреждения. Из-за этого у заемщиков и возникает вопрос, что такое страхование ипотеки и какие полисы действительно нужны при сделке.
В этой статье разберем, обязательно или нет страхование ипотеки, что входит в страхование ипотеки, какие риски он покрывает и как рассчитывается сумма выплаты. Отдельно расскажем, можно ли отказаться от дополнительных страховок и как это повлияет на условия кредита.
Что такое страхование ипотеки и что в него входит
Ипотечное страхование — это страхование, которое оформляют при ипотеке, чтобы защитить банк и заемщика от финансовых потерь. Если с квартирой или заемщиком происходит страховой случай, страховка помогает покрыть убытки и снизить риск проблем с выплатой кредита.
По страховке заложенной недвижимости выгодоприобретателем обычно выступает банк. Это значит, что при страховом случае выплата в пределах остатка долга направляется на погашение кредита. Если после этого остается разница, ее получает заемщик.
Виды страхования ипотеки
Есть несколько видов ипотечного страхования. Единственный обязательный полис — страхование недвижимости, которая находится в залоге (дом, квартира, земельный участок). Все остальные страховки опциональны и оформляются по желанию заемщика.
Основные виды ипотечного страхования:
-
Страхование недвижимости — обязательный полис на квартиру, дом или другой объект в залоге. Он нужен на случай утраты или повреждения недвижимости.
-
Страхование жизни и здоровья — добровольный полис. Он нужен на случай смерти, инвалидности или потери трудоспособности заемщика.
-
Титульное страхование — добровольный полис на случай утраты права собственности. Чаще всего его оформляют при покупке вторичного жилья.
Разница между этими страховками простая: первая защищает сам объект недвижимости, вторая — заемщика и его обязательства по кредиту, третья — право собственности на квартиру.
Что покрывает страхование квартиры при ипотеке
Имущество, на которое установлена ипотека, остается у заемщика - и он вправе владеть и пользоваться им. Однако в случае ненадлежащего исполнения должником своих обязательств, невнесения платежей по кредиту, банк получает право на погашение выданного долга за счет продажи заложенного имущества - дома, квартиры, участка и т.д.
Для того чтобы обезопасить сделку и защитить интересы обеих сторон кредитного договора, законом установлено требование об обязательном страховании заложенного имущества. Благодаря этому даже в случае, если недвижимость будет уничтожена, банк сможет получить свои деньги, а заемщику не придется платить за свой счет.
Страхование недвижимости при ипотеке покрывает риск утраты и повреждения залогового объекта, но конкретный перечень страховых случаев всегда зависит от договора. В полис могут входить:
-
пожар;
-
затопление;
-
взрыв;
-
стихийные бедствия;
-
аварии инженерных систем;
-
противоправные действия третьих лиц.
Такой полис распространяется на сам объект недвижимости. Как правило, страхуют конструктивные элементы: стены, перекрытия, окна и двери. Отделка, мебель, техника и личные вещи в это покрытие не входят, если их не застраховали отдельно.
Оформлять страховку заемщику, как правило, нужно за свой счет, однако стороны могут договориться и о другом. Отказаться от этого нельзя, иначе банк не выдаст кредит.
Страхование жизни при ипотеке
Данное страхование нужно, чтобы при серьезных проблемах долг по кредиту не перешел на заемщика или его семью. Если такой случай наступает, страховая компания выплачивает банку деньги в пределах страховой суммы. Для ипотечных кредитов страховая сумма по такому полису не может быть меньше основной суммы долга.
Полис личного страхования, как правило, покрывает:
-
смерть заемщика;
-
инвалидность I или II группы;
-
временную нетрудоспособность.
По закону такой полис не обязателен. Банк должен дать заемщику выбор: оформить ипотеку со страхованием жизни или без него. Вместе с тем, наличие полиса с высокой вероятностью позволит получить более выгодные условия по ипотечному договору. Например, кредитор вправе снизить процентную ставку или уменьшить требования к первоначальному взносу.
Страхование титула
Страхование титула - это страхование от риска утраты недвижимости в результате прекращения или ограничения права собственности на имущество.
Данный полис защищает владельца жилья от признания сделки по приобретению недвижимости недействительной, а также от требований бывшего собственника о возврате имущества, выбывшего без его ведома.
Титульное страхование будет полезно тем, кто приобретает квартиру на вторичном рынке. В первую очередь по причине того, что какие бы проверки не проводил покупатель, он не может быть уверен в отсутствии у жилья скрытых собственников и других лиц, желающих оспорить сделку.
Например, страхование титула может защитить от внезапно появившихся наследников или человека, чья квартира была продана без его согласия.
Страхование ипотеки: сумма выплат
Размер выплаты зависит от страхового случая и вида полиса. Если квартира повреждена частично, страховая выплачивает сумму ущерба. Если объект утрачен полностью, выплачивается полная страховая сумма.
По страховке недвижимости деньги сначала идут на погашение долга по ипотеке, потому что выгодоприобретателем по такому полису обычно является банк. Если после погашения долга остается остаток, его получает заемщик.
По страхованию жизни и здоровья выплату также направляют на погашение кредита. Если страховой суммы хватает на весь долг, ипотека закрывается. Если страховая сумма больше остатка задолженности и это предусмотрено условиями договора, разницу получает заемщик или его наследники.
Сколько стоит страхование ипотеки
Фиксированной цены у ипотечной страховки нет. Стоимость зависит от вида полиса, страховой суммы и тарифов конкретной страховой компании. Для страхования недвижимости значение имеют сумма кредита или остаток долга, стоимость и характеристики объекта. Для страхования жизни и здоровья — возраст, состояние здоровья и профессия заемщика. Для титульного страхования — стоимость квартиры и ее юридическая история.
Платеж по ипотечной страховке, как правило, вносят на один год. После этого полис нужно продлевать. При ежегодном продлении заемщик может сравнить условия и выбрать другую страховую компанию, если она подходит банку.
Можно ли отказаться от ипотечной страховки
От обязательной страховки на залоговую недвижимость отказаться нельзя. Этот полис нужен на весь срок ипотеки. Если заемщик не оформит его или не продлит, банк может застраховать имущество самостоятельно и потребовать с заемщика возмещения всех убытков. Если в конечном итоге страховка так и не была оформлена, банк вправе требовать досрочного погашения кредита.
От дополнительных страховок отказаться можно. Это касается страхования жизни и здоровья, титульного страхования и других добровольных полисов. Но отказ может повлиять на условия кредита: если такая возможность прямо указана в договоре, банк вправе повысить ставку.
Если добровольную страховку оформили вместе с кредитом, от нее можно отказаться и вернуть деньги в течение 30 календарных дней, если за это время не произошло страхового случая. При полном досрочном погашении кредита заемщик также может вернуть часть страховой премии за неиспользованный период.
Ошибки при оформлении ипотечной страховки
Чаще всего проблемы возникают не из-за самой страховки, а из-за того, что заемщик не читает условия.
Самые частые ошибки:
-
выбирать полис только по цене — дешевый вариант может покрывать меньше рисков и содержать больше исключений;
-
не проверять, что именно застраховано — по ипотечной страховке на недвижимость защищают сам объект, а не мебель, технику и отделку;
-
не читать исключения из покрытия — страховая платит не по любой ситуации, а только по тем случаям, которые входят в полис;
-
не смотреть, кому идет выплата — по страховке залоговой недвижимости деньги сначала направляют на погашение долга;
-
отказываться от страхования жизни без расчета — такой отказ может привести к повышению ставки по ипотеке.
Поэтому перед оформлением лучше проверить три вещи: какие риски входят в полис, что именно считается застрахованным имуществом и как отказ от добровольной страховки повлияет на условия кредита.
Заключение
При ипотеке обязательна только страховка на залоговую недвижимость. Все остальные полисы, включая страхование жизни и титула, заемщик оформляет добровольно. Но перед отказом от таких страховок важно заранее проверить, как это повлияет на ставку и другие условия кредита.
Главное при выборе полиса — смотреть не только на цену, но и на покрытие. Нужно понимать, какие риски входят в страховку, что именно считается застрахованным имуществом, кому пойдет выплата и в каких случаях страховая может отказать. Тогда ипотечная страховка будет работать как защита, а не как формальное приложение к кредитному договору.
