Долгосрочный кредит связывает заемщика финансовыми обязательствами и не дает в полной мере распоряжаться недвижимостью. В таком случае, как продать квартиру в ипотеке? Пошаговая инструкция подскажет, что делать.

Как продать квартиру, если платишь ипотеку на нее?

Продажа квартир в ипотеке — распространенная практика. Необходимость в большей площади, переезд в другой город и другие ситуации часто вынуждают расставаться с ипотечной квартирой.

Главное, что нужно знать перед тем, как продать квартиру в ипотеке — распоряжаться недвижимостью без согласия кредитора нельзя. Сюда относятся не только сделки по продаже, но и аренда, и раздел имущества, и даже перепланировка пространства. Все потому, что квартира находится под обременением, т. е. в залоге до момента полного расчета по ипотеке. Хоть номинально считается, что покупатель и есть собственник, фактически это не так. В случае, если объект недвижимости еще не сдан в эксплуатацию, разрешение на продажу и другие сделки нужно получить еще и у застройщика. 

Сразу после того, как вы решили продать жилье, необходимо обратиться в банк и узнать все детали. Обычно подбирается максимально выгодный способ купли-продажи для обеих сторон. Банк относится к подобным сделкам лояльно. Главное для кредитора — полностью и вовремя выплаченная сумма по ипотеке, а кто это сделает уже не так важно.

Есть разные схемы дальнейших действий. Рассмотрим четыре основных варианта, как можно продать квартиру:

• досрочное закрытие долга по ипотеке;

• продажа недвижимости с погашением ипотеки во время сделки;

• продажа квартиры совместно с долгом по ней;

• продажа ипотечной квартиры через банк.

Как собственнику продать квартиру с досрочным погашением ипотеки?

Это самый простой способ снять обременение с жилья. Обе стороны получают максимальную выгоду: быстро завершают сделку и закрывают финансовые обязательства. После этого заёмщик получает полное право распоряжаться недвижимостью. Какие есть варианты досрочного погашения:

• найти собственные средства. Одолжить у близких, воспользоваться субсидиями, маткапиталом и т. д.;

• еще один популярный способ — взять задаток у покупателя и внести его для закрытия ипотеки. После этого можно оформлять основную сделку. Чтобы зафиксировать задаток, заключается предварительный договор купли-продажи;

• оформить потребительский кредит. Вы берете в банке необходимую сумму для закрытия ипотеки. Снимаете все обременения по квартире и продаете недвижимость. После этого можно закрыть кредит деньгами, полученными от продажи квартиры. Переплата в таком случае будет небольшая: процедура по снятию обременений не занимает более 40 дней.

Закрытие ипотеки при проведении сделки

    Погасить ипотеку можно и во время совершения сделки. Остаток долга закрывается покупателем в ходе заключения договора. Банк принимает непосредственное участие:

• прежде всего, необходимо заручиться одобрением кредитора;

• после кредитный отдел предоставляет выписку по займу: актуальная информация по остатку долга;

• заключается договор купли-продажи недвижимости;

• покупатель пополняет счет банка нужной суммой для погашения долга и оставшейся частью средств за квартиру;

• после оформления всех бумаг по сделке происходит регистрация в Росреестре;

• банк снимает обременения, квартира больше не в залоге и полностью переходит в собственность продавца;

• сделка завершается в штатном режиме: продавец получает остаток суммы, а покупателю достается недвижимость без обременений.

Преимущество такого варианта продажи — все операции проходят через банк и под его контролем. Все стороны защищены от неисполнения кем-либо своих обязательств.

Продажа с долгом, или как продать ипотечную квартиру в ипотеку

Когда своих средств не хватает, а влазить в новые долги перед банком не хочется, можно продать жилплощадь вместе с кредитными обязательствами. Главное, чтобы покупатель был готов пойти на такие условия. Он покупает обремененную недвижимость непосредственно у банка.
Покупатель оформляет заявку на ипотеку или потребительский кредит, получает согласие бака и записывает залоговую квартиру на свой счет. Условия кредитования будут зависеть от предложений банка, льгот, возможностей нового заёмщика.
Перед оформлением сделки нужно получить предварительное одобрение от банка. Специалисты в первую очередь проверят кредитный рейтинг покупателя. Будут оцениваться многие факторы: возраст, доходы, наличие имущества и др. Если покупатель соответствует всем условиям, то можно инициировать продажу. В противном случае, придется искать другого заемщика.

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка, ВТБ или Тинькофф

Если ни один из вариантов не подошел, и нет возможности закрыть ипотеку, то банк может самостоятельно заняться продажей жилья. Для такой сделки потребуется согласие заемщика, однако в случае его отказа все решится через судебное разбирательство. До такого неблагоприятного исхода можно дойти, если имеют место большие долги по кредиту. 

Заемщик также может отказаться от участия в продажах, если находится в другой стране, не может лично присутствовать по какой-то причине. Тогда банк организовывает весь процесс продажи самостоятельно: готовит документы, проводит оценку недвижимости, регистрирует сделку в Росреестре, оформляет страховой полис и т. д. Собственнику нужно лишь поставить подписи и забрать причитающуюся сумму со счета.

Как можно продать квартиру в ипотеке — выгодно ли это?

• Для продавца сделка скорее невыгодна: стоимость продажи квартиры будет меньше стоимости покупки с учетом переплаты по кредиту. Редко этот показатель может сравняться. Например, вы купили квартиру у застройщика на стадии котлована, а продаете готовую жилплощадь с ремонтом. К такой сделке общаются продавцы, которые переезжают в другой город или страну, кому нужно срочно продать недвижимость. Но чаще всего ситуация складывается так: у продавца не хватает финансов для погашения ежемесячного платежа. Чтобы привлечь покупателя имуществом с обременением, нужно сделать действительно хорошую скидку.

• Еще один возможный минус — если квартира числится в собственности менее трех или пяти лет, придется заплатить подоходный налог (НДФЛ). Стандартная ставка 13% от суммы доходов, не превышающих 5 млн. за год. Налогом облагается сумма, полученная от продажи квартиры При этом она будет уменьшена на все понесенные расходы, в том числе затраты на приобретение, ипотечные взносы, проценты банку. По итогу, после всех перерасчетов, может не остаться свободного дохода для налогообложения.

• Для покупателя отрицательными моментами будут: больше бумажной волокиты, необходимость проверок со стороны банка. 

• К минусам для обеих сторон можно отнести длительный срок купли-продажи. Одни подготовительные работы по заключению договора, проверок контрагентов, оформлению документов займут несколько недель. Продавец получает деньги от банка только после итоговой перерегистрации недвижимости в Росреестре. Если нужно быстро продать или купить квартиру, то с незакрытой ипотекой сделать это не получится.

• Преимущество сделки — прозрачность как для продавца, так и для покупателя. Большая часть финансовых манипуляций производится банком. Соглашение регулируют юристы, контролируют менеджеры кредитного отдела. Риск попасть на мошенников минимален.