В центре внимания законодателей и девелоперов оказалась инициатива, меняющая привычный порядок заключения сделок купли-продажи жилья. Речь идет про запрет покупки квартиры за наличные при покупке объектов стоимостью свыше 1 млн рублей.
По словам председателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светланы Разворотневой, законопроект может быть внесен на рассмотрение в Государственную Думу уже в июне или июле текущего года. Предполагается, что для этого будут внесены изменения в ключевые статьи Гражданского кодекса РФ, а именно в статью 558 (регламентирующую договор продажи жилого помещения) и статью 861 (касающуюся форм расчетов).
Предположительно закон должен вступить в силу до конца 2025 года. Эта новость уже вызвала активное обсуждение, поскольку затрагивает фундаментальные аспекты оборота недвижимости и финансовые привычки граждан.
Разбираемся, как запрет на покупку жилья за наличные повлияет на стоимость жилых объектов и рассказываем о последствиях государственной инициативы.
Суть законопроекта и причины введения запрета
В основе обсуждаемой законодательной инициативы лежит предложение об отмене покупки квартиры за наличные, если стоимость объекта превышает 1 миллион рублей.
Это означает, что любые расчеты по таким сделкам должны будут проводиться исключительно в безналичной форме. Важно подчеркнуть, что инициатива направлена на ограничение именно физической передачи крупных сумм наличных "из рук в руки". Безналичные операции, проводимые через банковскую систему — такие как банковские переводы, использование аккредитивов или систем безопасных расчетов — под предлагаемый запрет не подпадают и, более того, рассматриваются как предпочтительные и безопасные способы взаиморасчетов.
Ключевая цель, которую преследуют авторы законопроекта, — повышение прозрачности на рынке недвижимости и, как следствие, минимизация рисков мошенничества. По имеющимся оценкам, в настоящее время в России порядка 10–15% сделок с жильем между физическими лицами осуществляются с использованием наличных расчетов.
Инициаторы изменений указывают на тревожную тенденцию: число преступлений, связанных с незаконным лишением граждан права собственности на жилье, а также суммы ущерба потерпевшим от таких действий, демонстрируют рост.
Практика передачи крупных сумм наличными, будь то в сумках непосредственно на сделке или через аренду банковских ячеек без должного контроля за содержанием операции, создает благодатную почву для различных мошеннических схем.
Сюда можно отнести:
-
использование поддельных купюр;
-
неполную передачу оговоренной суммы;
-
создание ситуаций, при которых одна из сторон может быть подвергнута давлению или обману в момент физической передачи денег;
-
более сложные схемы, где наличные используются для запутывания следов и легализации средств, полученных преступным путем.
Сторонники законопроекта апеллируют к международному опыту, где во многих развитых странах действует запрет на покупку недвижимости за наличные.
Переход к преимущественно безналичным расчетам, по их мнению, является неизбежным шагом на пути к цивилизованному и безопасному рынку. Привлечение банковских институтов к процессу расчетов не только обеспечивает документальное подтверждение транзакции, но и добавляет дополнительный уровень контроля.
Как запрет на сделки с жильем за наличные повлияет на стоимость
В настоящее время на рынке недвижимости сложилась практика, при которой сделки с использованием наличных предполагают определенный дисконт для покупателя. Это обусловлено несколькими факторами, в первую очередь связанными с интересами продавцов, как застройщиков, так и частных лиц.
Для застройщиков, например, скорость получения «живых» денег может быть критична для запуска новых проектов. Ипотечные сделки — долгий процесс. Поэтому готовность предоставить скидку за быстрый наличный расчет вполне объяснима.
Частные продавцы также заинтересованы в наличных расчетах. Это особенно актуально если квартира находится в собственности менее установленного срока (три или пять лет): так можно занизить размер НДФЛ.
С введением запрета на наличные расчеты свыше 1 миллиона рублей, эта система стимулов, вероятно, претерпит существенные изменения. Прежде всего, можно ожидать исчезновения или значительного сокращения дисконтов, ранее предоставляемых за "наличку". Если все сделки свыше пороговой суммы будут проходить исключительно в безналичной форме с полным отражением стоимости в договоре, стимул занижать цену для продавца исчезает.
Это приведет к тому, что ранее "скрытые" налоговые издержки или маржа за скорость будут включены в официальную цену объекта. Продавцы будут вынуждены указывать полную рыночную стоимость и платить налог на прибыль, если для этого есть основания. Эти издержки будут заложены в цену.
Мнения экспертов рынка недвижимости по этому поводу неоднозначны. С одной стороны, признается важность повышения прозрачности и снижения рисков мошенничества. С другой — высказываются опасения, что запрет может ограничить право выбора способа расчета для участников сделки. Существует точка зрения, что такая мера сама по себе не станет панацеей от всех проблем рынка и не приведет к снижению цен.
Напротив, как уже отмечалось, есть риск, что любые дополнительные издержки или упущенная выгода продавцов будут просто переложены на плечи покупателя. Участники рынка не будут предоставлять дисконты.
Таким образом, хотя прямой цели повышения цен законопроект не преследует, косвенным его следствием может стать именно удорожание объектов для покупателей.
Россиянам запретят покупать жилье за наличные: альтернативные способы расчетов
Аккредитив — один из наиболее надежных и востребованных способов безналичного расчета. Покупатель открывает специальный банковский счет, на который зачисляется полная стоимость недвижимости. Продавец получает доступ к деньгам только после выполнения всех условий сделки.
Главное условие — предоставить банку документальное подтверждение перехода права собственности на объект к покупателю (обычно это выписка из Единого государственного реестра недвижимости - ЕГРН).
Перевести деньги можно также через эскроу-счет. Использовать его можно только для сделок на рынке строящегося жилья. Покупатель вносит деньги на эскроу-счет в уполномоченном банке. Деньги "замораживаются" и хранятся на счете до момента, когда застройщик завершит строительство дома и введет его в эксплуатацию. Только после этого банк переводит средства застройщику.
У безналичных расчетов много преимуществ:
-
минимизируются риски, связанные с физической передачей крупных сумм наличных – от кражи и грабежа до получения фальшивых банкнот;
-
исключается необходимость проверки подлинности купюр и их пересчета;
-
все транзакции фиксируются банковской системой и оставляют четкий документальный след (это упрощает подтверждение факта оплаты);
-
наличие банковских документов (платежных поручений, выписок по счетам, договоров аккредитива или эскроу) — неоспоримое доказательство исполнения финансовых обязательств.
Таким образом, безналичные инструменты расчетов предоставляют участникам сделок с недвижимостью надежные механизмы для проведения операций.
Ответы на популярные вопросы
Можно ли купить или продать квартиру за наличные деньги после вступления закона в силу?
Такая возможность зависит от стоимости объекта:
-
если цена квартиры составляет 1 миллион рублей или менее: стороны по-прежнему смогут выбирать форму расчета — наличными "из рук в руки";
-
если стоимость квартиры превышает 1 миллион рублей: расчеты за такие объекты недвижимости должны будут проводиться исключительно в безналичной форме.
Как будут проводиться сделки на сумму менее 1 млн рублей?
Для недвижимости стоимостью меньше 1 млн рублей законопроект не вводит новых ограничений. Порядок проведения таких сделок останется прежним: стороны договора будут самостоятельно определять удобный способ расчета.
Какие документы потребуются для безналичных расчетов?
Основной перечень, как правило, включает:
-
Договор купли-продажи недвижимости.
-
Паспорта сторон сделки.
-
Документы, подтверждающие исполнение условий для перевода средств продавцу (выписка из Единого государственного реестра недвижимости).
-
Для эскроу-счетов (при покупке новостройки): договор долевого участия (ДДУ), а для перечисления средств застройщику — документы, подтверждающие ввод объекта в эксплуатацию.
-
Заявление на открытие специального счета (аккредитивного, эскроу) и договор с банком на обслуживание данного счета.
Конкретный перечень документов и порядок их предоставления всегда уточняется в банке, через который проводятся расчеты.
Заключение
Переход на безналичные расчеты при покупке объектов дороже миллиона рублей повлияет на ценообразование из-за исчезновения "наличных" скидок и необходимости указания полной стоимости в договорах.
Покупателям необходимо уже сегодня приспосабливаться к новым реалиям, а продавцам — адаптировать свои процессы и цены к невозможности получить наличку за продажу квартир.
