Как купить квартиру без ипотеки и кредита? Альтернативные способы покупки жилья
В июле 2024 года правительство РФ отменило льготную программу ипотечного кредитования и изменило условия семейной ипотеки не в пользу заемщиков. Но это не все потрясения. Рост ключевой ставки повлек за собой резкое увеличение процентной ставки.
Для многих покупка жилья в ипотеку стала неподъемной ношей. Однако этот факт не является причиной отказываться от приобретения недвижимости. Сегодня застройщики предлагают варианты покупки без обременения: рассрочка, лизинг, трейд-ин. Рассрочка позволяет оплатить квартиру частями, лизинг — получить право владения, а трейд-ин — обменять старую недвижимость на новую.
Далее рассказываем, как купить квартиру без ипотеки и кредита, разъясняем условиях таких сделок и говорим о рисках.
Как можно купить квартиру без ипотеки
Рынок недвижимости вступает в новую фазу, и возможность покупки квартиры без ипотеки становится все более актуальной. Какие альтернативные пути доступны? Рассмотрим различные способы оплаты жилья, не связанные с долгосрочными кредитными обязательствами, от накоплений и помощи родных до лизинга и покупки жилья в рассрочку.
Важно учитывать, что с 1 января 2025 года правила изменились. Теперь кэшбэк, предоставляемый застройщиками или банками, не учитывается при формировании первоначального взноса. Минимальная сумма первоначального взноса будет увеличена до 20% от стоимости недвижимости. Маткапитал и другие целевые средства по-прежнему можно будет использовать для оплаты первоначального взноса.
Лизинг
Лизинг — это аренда с правом выкупа.
Лизинг — это аренда, но с одним нюансом. Арендатор в данном случае получает право выкупа жилого помещения.
Вместо прямого кредитования, лизинговая компания выкупает выбранную вами квартиру (новостройку или вторичку), а вы берете ее в долгосрочную аренду. Ежемесячный платеж делится на две части: одна — за аренду, другая — вносится в счёт погашения стоимости жилья.
На протяжении всего срока действия лизингового договора право собственности на квартиру остается у лизинговой компании. Только после внесения последнего платежа, и заключения договора купли-продажи, недвижимость переходит в собственность покупателя.
Ключевые отличия лизинга от ипотеки заключаются в нюансах оформления сделки и особенностях платежей. Лизинговая компания берет ответственность за процесс оформления сделки.
Гибкий график платежей – например, раз в квартал — значимое преимущество. В таких сделках отсутствуют требования к поручителям, залогам и созаемщикам, что упрощает процедуру. Еще один важный момент — освобождение от уплаты налогов и страховых взносов на протяжении всего лизингового периода.
Однако, лизинг имеет свои недостатки:
-
переплата по сравнению с ипотекой, как правило, значительно выше — в среднем на 50-100%;
-
ограниченный срок действия - чаще всего не более 10 лет;
-
заселять субарендаторов в такое жилье нельзя (так что получать дополнительный доход не получится).
Необходимо понимать, что покупка квартиры в лизинг — это не просто альтернатива ипотеке, а специфический инструмент, требующий внимательного изучения и понимания условий договора.
Потребительский кредит
Некоторые банки отказывают в выдаче ипотеки, но готовы оформить клиенту потребительский кредит. В этом варианте кредиторы менее требовательны к пакету документов, поручительству и залогу. Можно подобрать программу на 5-10 млн. рублей с приемлемым процентом. Если есть, что оформить в залог или кого взять поручителем, то ставка может стать еще ниже.
У потребительского кредита много плюсов:
-
не нужен залог, привлекать созаемщиков также не обязательно;
-
при хорошей кредитной истории, можно претендовать на более низкую процентную ставку;
-
меньший пакет документов, чем для ипотечного займа;
-
при оформлении потребительского кредита в том банке, куда работодатель перечисляет заработную плату можно получить дополнительную скидку по процентной ставке;
-
не нужно копить на первоначальный взнос;
-
купленное жилье не становится залогом банка. Это означает, что покупатель может распоряжаться им так, как считает нужным.
Без минусов, к сожалению, не обошлось. Во-первых, срок кредита существенно меньше — обычно в пределах пяти-семи лет. Во-вторых, высокая процентная ставка (может быть и 30% годовых) и большой ежемесячный платеж. Из-за того, что потребительский кредит беззалоговый, банк сильно рискует, поэтому и повышает процентную ставку. Но если у вас хорошая кредитная история, вы получаете зарплату на карту этого банка или попадаете под акцию, то кредит удастся взять со сравнительно небольшой ставкой — 10-13% годовых (а может и ниже).
Помощь родственников
Этот способ, при успешном исходе, может быть более выгодным, чем ипотечный кредит. Однако, и он не лишен рисков, и требует особой деликатности и планирования.
Важный нюанс этого процесса — нотариально заверенная расписка. Именно она служит гарантией возврата долга.
Перед тем, как обратиться к родственникам за финансовой помощью, тщательно продумайте все аспекты:
-
оговорите точную сумму займа, а также срок ее возврата;
-
установите четкий график платежей и пропишите его в расписке;
-
не стоит переоценивать финансовые возможности родственников и друзей, будьте готовы к отказу.
Мы рекомендуем подробно обсуждать все нюансы займа. Доверительная беседа позволит избежать недопонимания и даст возможность обеим сторонам лучше понять друг друга.
Актуальные условия покупки жилья в ипотеку
Есть два вида ипотечных кредитов: с господдержкой и без нее.
Льготная ипотека выдается семьям, которые воспитывают двух и более детей, работникам IT-сферы, военным, а также лицам, которые хотят купить жилье в сельской местности или на территории Дальневосточного округа. Ставка по таким кредитам находится в пределах от 2 до 6%.
Ипотека без господдержки — с финансовой точки зрения не самый лучший вариант. Ставка по ней сегодня достаточно высокая. Например, купить жилье через Сбербанк можно за 30 – 34% годовых. ВТБ кредитует заемщиков по ставке от 29,5 до 35%, а Т-Банк — 22 – 31%.
Ипотека — это долгосрочный кредит. Покупаемая квартира в данном случае выступает в качестве залога. Продать такое жилье без согласия банка нельзя, а вот сдавать его в аренду — можно.
Оформить ипотечный договор можно максимум на 30 лет. С учетом сегодняшних процентных ставок переплата по таким кредитам находится на отметке от 64 до 87% от выплаченной суммы.
Покупка квартиры без ипотеки от застройщика
Альтернатива ипотеке существует. Застройщики понимают, что рост процентных ставок повлечет за собой резкое сокращение количества сделок с недвижимостью. Для сохранения объемов прибыли девелоперы предлагают потенциальным покупателям несколько вариантов программ лояльности.
Наиболее популярными сейчас являются рассрочка и трейд-ин.
Рассрочка
Рассрочка от застройщика — хороший способ приобрести квартиру. В отличие от ипотеки, рассрочка не требует одобрения от банка. В качестве кредитора в этом случае выступает сам застройщик.
Рассрочка имеет несколько важных преимуществ:
-
низкий первоначальный взнос: от 5% до 10%;
-
удобный график платежей: девелопер составляет график платежей, учитывая индивидуальные возможности покупателя;
-
возможность выбора квартиры.
Право поэтапного выкупа обычно предоставляется на срок до 4-5 лет (за это время вы должны полность выплатить девелоперу стоимость квартиры). При этом при рассрочке на срок более года строительная компания может установить дополнительную процентную ставку, но такие предложения встречаются редко.
Компания LDV Development предлагает клиентам, не получивших одобрение по ипотечному кредиту, рассрочку без удорожания на срок до декабря 2025 года.
Первоначальный взнос составляет 20% от стоимости недвижимости, а размер ежемесячного платежа зависит от дальнейшего участия в ипотечных программах:
-
ежемесячный платеж 36 000 рублей: при условии выхода по окончании рассрочки на программу «Дальнейшая ипотека»;
-
ежемесячный платеж 50 000 рублей: при условии выхода по окончании рассрочки на программу «Семейная ипотека».
Трейд-ин
Трейд-ин — это не просто обмен квадратными метрами. Это сложная сделка, где застройщик (или агентство, им привлекаемое) берет на себя продажу вашей старой квартиры, чтобы вы могли купить квартиру в новостройке без ипотеки.
Рассмотрим основные особенности таких сделок:
-
Девелопер или риэлтор, с которым у вас договор, самостоятельно занимаются продажей. Жилье выставляется на реализацию на 5-15% ниже рыночной цены. Обычно сделка закрывается в течение трех месяцев. Если за этот срок не удается продать объект, то стоимость снижается еще на несколько процентов.
-
Важный плюс трейд-ина — возможность зафиксировать стоимость новой квартиры на момент подписания договора.
-
Сделка трейд-ин не происходит мгновенно. Право собственности на новую квартиру приобретается только после продажи старой.
Застройщики, как правило, устанавливают жесткие требования к старому жилью: хороший ремонт, удобное расположение и отсутствие проблем с документами.
Какие еще есть альтернативы ипотеке
Материнский капитал можно потратить на покупку квартиры. Такие сделки начинаются с выбора недвижимости: покупатель может рассмотреть как новостройки, так и вторичный рынок.
После выбора квартиры покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи и подают документы на регистрацию в Росреестр. На этом этапе регистрируется договор и накладывается обременение на квартиру.
Далее, покупатель обращается в Социальный фонд России (СФР) с заявлением о распоряжении маткапиталом.
СФР рассматривает заявление и принимает решение в течение десяти дней. В случае одобрения, средства материнского капитала перечисляются продавцу в срок до пяти рабочих дней. После завершения расчетов обременения с недвижимости снимаются.
Заключение
В условиях высокого уровня процентных ставок по ипотеке, альтернативные способы приобретения жилья становятся все более актуальными. Рассрочка, лизинг, трейд-ин и специальные программы предоставляют покупателям возможность стать обладателями собственной недвижимости без необходимости оформлять ипотеку.
Теперь вы знаете, как купить квартиру без ипотеки в рассрочку. Но перед принятием решения, оцените свои финансовые возможности и проконсультируйтесь со специалистами по недвижимости, чтобы определить наиболее подходящий для вас способ покупки квартиры.
